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162° Esercizio

Relazione finanziaria annuale

al 31 dicembre 2023

(Approvato dal Consiglio di Amministrazione

del 12 aprile 2024)

Indice

Struttura del Gruppo

Profilo societario

Organi di amministrazione e controllo

Il Gruppo

Il patrimonio immobiliare

La storia

L’azionariato

Il titolo

Relazione sulla gestione del Gruppo Bastogi

Dati sintetici consolidati

Settori di attività

European Security and Market Authority (ESMA): priorità per

l’esercizio 2023

Principali rischi e incertezze cui il Gruppo è esposto

Risultato d’esercizio di Bastogi spa e fatti di rilievo delle

società del Gruppo

Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio

Evoluzione prevedibile della gestione

Rapporti con parti correlate (Gruppo Bastogi)

Rapporti con parti correlate (Bastogi spa)

Cenni generali sui principali contenziosi in essere

Altre informazioni

La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Bastogi

Proposta di approvazione del Bilancio e di destinazione

del risultato di esercizio 2023

Bilancio Consolidato del Gruppo Bastogi

Prospetti contabili del Gruppo Bastogi e Note esplicative:

Conto economico consolidato

Conto economico complessivo consolidato

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata

Variazioni nei conti di patrimonio netto consolidato

Rendiconto finanziario consolidato

Note esplicative

Principi contabili significativi

Commento dei prospetti contabili

Allegato 1

Attestazione del bilancio consolidato

Relazione della società di revisione

Bilancio separato di Bastogi spa

Prospetti contabili di Bastogi e Note esplicative

Conto economico

Conto economico complessivo

Situazione patrimoniale e finanziaria

Variazioni nei conti di patrimonio netto

Rendiconto finanziario

Note esplicative

Principi contabili significativi

Commento dei prospetti contabili

Bastogi-Informazioni ai sensi dell’art. 149-duodecies

del Regolamento Emittenti Consob

Attestazione del bilancio d’esercizio

Relazione della Società di Revisione

Relazione del Collegio Sindacale

Convocazione dell’Assemblea

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Profilo societario

Organi di amministrazione e controllo

alla data del 12 aprile 2024

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Presidente Marco Cabassi

Vice Presidente Giulio Ferrari

Amministratore Delegato Andrea Raschi

Consiglieri Benedetta Azario

Anna Elisabet Nyquist

Mariateresa Salerno

Rebeca Gómez Tafalla (*)

(*) Si ricorda che il 30 novembre 2022 il consigliere indipendente Fabio Silva è mancato prematuramente dopo avere ricoperto l'incarico di amministratore indipendente dal 2015 e avere apportato un contributo di grande valore umano e professionale alla Società.

L'8 marzo 2023 il Consiglio di Amministrazione di Bastogi, con l’approvazione del Collegio sindacale, ha cooptato a norma dell’art. 2386 c.c. quale consigliere non esecutivo e non indipendente, Barbara Masella, successivamente confermata dall'Assemblea del 22 maggio 2023.

Il 26 giugno 2023 Barbara Masella ha rassegnato le dimissioni dall'incarico di amministratore, per sopravvenuti motivi personali.

Il 10 luglio 2023 il Consiglio di Amministrazione di Bastogi S.p.A., con l’approvazione del Collegio sindacale, ha cooptato a norma dell’art. 2386 c.c. quale consigliere non esecutivo e indipendente ai sensi del TUF e del Codice di corporate governance, Rebeca Gómez Tafalla.

.

COLLEGIO SINDACALE

Presidente Roberto Castoldi

Sindaci effettivi Walter Cecconi

Gigliola Villa

Sindaci supplenti Ambrogio Brambilla

Alessandra Bitetti

SOCIETA’ DI REVISIONE

Deloitte & Touche SpA

Disclaimer

Il presente documento, ed in particolare le Sezioni intitolate “Evoluzione prevedibile della gestione” e “Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Bastogi è esposto”, contengono informazioni previsionali (“forward-looking statements”). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni dei conflitti in Ucraina e Medio-Oriente e delle tematiche che attualmente caratterizzano il contesto macroeconomico, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

Il Gruppo

Il Gruppo Bastogi detiene il controllo delle attività facenti capo a Brioschi Sviluppo Immobiliare (in seguito “Brioschi”), Forumnet Holding ed altre società.

Tramite le partecipazioni detenute, il Gruppo Bastogi opera nei seguenti settori di attività:

• Immobiliare (Gruppo Brioschi, ed altre partecipazioni minori);

• Intrattenimento (Gruppo Forumnet Holding);

• Arte e Cultura (Gruppo Open Care e Frigoriferi Milanesi);

• Altre attività (attività di holding, attività alberghiera, produzione di pane e prodotti da forno biologici e altre attività minori).

Immobiliare

Con riferimento al settore immobiliare, Bastogi detiene una partecipazione in Brioschi (50,057%), oltre a partecipazioni minori.

Brioschi è uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L’attività di Brioschi è orientata allo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design. Brioschi complementa i progetti di sviluppo a medio-lungo termine con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.

Brioschi, tramite le controllate Milanofiori 2000 S.r.l. e Milanofiori Sviluppo S.r.l., è proprietaria di un’area di originari 360.000 metri quadrati al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in conclusione la realizzazione del progetto Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 metri quadrati di superficie lorda di pavimento con destinazione terziaria, commerciale e residenziale.

Tramite la società Infrafin S.r.l., controllata al 100% da Camabo S.r.l., Bastogi detiene un’area complessiva di circa 1.100.000 metri quadrati nel Comune di Rozzano, compresa in parte nell’ambito del Parco Agricolo Sud Milano con una potenzialità edificatoria a destinazione residenziale e terziaria.

Brioschi è inoltre proprietaria di una vasta area situata a Santa Cesarea Terme, in provincia di Lecce, in cui è prevista la realizzazione di un complesso residenziale a prevalente destinazione turistica.

Intrattenimento

Bastogi, tramite il Gruppo Forumnet, è il principale operatore nazionale nella gestione e valorizzazione di impianti polifunzionali. Il Gruppo Forumnet nasce nel 1990 con la costruzione del Forum di Assago e nel corso degli anni si sviluppa diventando leader in Italia nello spettacolo dal vivo e nella gestione di impianti polivalenti per lo sport, la musica e lo spettacolo.

Dal 2003 Forumnet produce anche contenuti attraverso la società Compagnia della Rancia S.r.l., punto di riferimento nella creazione e distribuzione di musical in lingua italiana.

Il Gruppo Forumnet gestisce strutture di proprietà (Forum di Assago e Teatro Repower a Milano) e strutture pubbliche (Palazzo dello Sport di Roma). Ha inoltre gestito e sviluppato altre importanti arene in tutto il territorio italiano (a Bologna, Pesaro e Livorno) e la sua professionalità è stata richiesta anche in sede internazionale.

Insieme al Palazzo dello Sport di Roma, il Forum di Assago è l’unica arena italiana a rientrare nella European Arenas Association, che riunisce le maggiori realtà indoor europee.

Arte e Cultura

Le attività riconducibili al settore Arte e Cultura sono svolte principalmente nel complesso immobiliare di via Piranesi 10-12-14 a Milano, di proprietà della società controllata Frigoriferi Milanesi, include anche lo storico Palazzo del Ghiaccio.

Il complesso di oltre 30.000 mq dei Frigoriferi Milanesi, nato nel 1899 come fabbrica del ghiaccio e magazzini refrigeranti, ha più volte riconvertito la propria attività adattandosi alle esigenze dei tempi. Nel complesso sono state conservate le derrate alimentari dei milanesi fino all’avvento degli elettrodomestici; con l’arrivo del boom economico sono state poi custodite pellicce, tappeti e oggetti preziosi.

Il comparto è oggi sede di IED (Istituto Europeo del Design) e di numerosi enti, aziende, associazioni e studi professionali, operanti nel settore dell’arte, della cultura, della formazione e del design, nonché ospita l’attività della controllata Open Care.

Open Care offre servizi integrati per la gestione, la valorizzazione e la conservazione di opere d’arte e oggetti preziosi. L’offerta di Open Care varia dall’art advisory alla conservazione e restauro, abbracciando la custodia e la logistica per l’arte. L’attività di art advisory è svolta tramite la controllata Open Care Art Advisory, nata dall’esperienza pluridecennale maturata dalla società specializzata Vasaris e dal dipartimento di Art Consulting di Open Care; la società offre una consulenza indipendente e accreditata per la gestione e valorizzazione del patrimonio artistico e delle collezioni, fornendo servizi di valutazione, expertise, inventari, progetti di valorizzazione e assistenza qualificata alla vendita e all'acquisto tramite asta o trattativa privata in Italia e all’estero. Open Care fornisce servizi di custodia grazie a oltre 8.000 mq di caveau climatizzati e di massima sicurezza, nonché altri magazzini, per il ricovero di dipinti, sculture, arredi, preziosi e documenti. Il dipartimento di conservazione e restauro comprende cinque laboratori specializzati nella manutenzione ordinaria e straordinaria e nel restauro di dipinti e opere polimateriche, arredi lignei, arazzi e tessili antichi, tappeti e antichi strumenti scientifici, supportati da un laboratorio di attività diagnostica. Il settore dedicato alla logistica si occupa delle diverse fasi della movimentazione di singole opere d’arte o di intere collezioni, in Italia e all’estero, curandone l’imballaggio, la gestione di pratiche doganali e ministeriali, l’assicurazione, gli allestimenti e l’attività di registrar.

Il patrimonio immobiliare

Il patrimonio immobiliare del Gruppo Bastogi è composto principalmente da immobili a reddito e da terreni destinati a progetti di sviluppo immobiliare situati in Italia, principalmente al Nord. Al 31 dicembre 2023, il patrimonio immobiliare ammonta a 258 milioni di euro e include investimenti immobiliari e rimanenze, complessivamente per 207 milioni di euro, e beni strumentali per 51 milioni di euro. Nel patrimonio immobiliare non sono invece inclusi gli asset delle partecipazioni nelle collegate e nelle joint venture non consolidate con il metodo integrale (Numeria Sviluppo Immobiliare, Fondo Fleurs, Immobiliare Cascina Concorezzo in liquidazione) proprietarie di aree da sviluppare a Rozzano (Milano), di un immobile a Modena, degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori e di terreni agricoli e cascinali a Lacchiarella (Milano).

Al 31 dicembre 2023, anche secondo le valutazioni di periti indipendenti (Colliers Real Estate Services Italia Srl a socio unico, Yard Reaas Srl e Kroll Advisory Spa), il valore di mercato degli investimenti immobiliari e delle rimanenze, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 346 milioni di euro, a fronte del menzionato valore di carico alla stessa data di 207 milioni di euro. Nel grafico seguente se ne riporta il dettaglio.

media/image3.emf La storia

Bastogi spa è la più antica società quotata alla Borsa Valori italiana ancora in attività.

1862 - Il 18 settembre 1862 viene costituita a Torino la “Società Italiana per le Strade Ferrate Meridionali” con lo scopo di sfruttare la concessione, ottenuta dal Parlamento ad opera di Piero Bastogi, per la costruzione e l’esercizio di linee ferroviarie nel Sud del Paese.

1863 - Nel 1863 la “Società Strade Ferrate Meridionali” viene quotata alla Borsa Valori di Milano. La società estende la propria attività ferroviaria aumentando il capitale sociale, parte del quale viene investito in altre attività.

1906 - Nel 1906 lo Stato procede al riscatto e alla successiva nazionalizzazione delle linee ferroviarie. La “Società Strade Ferrate Meridionali” si trasforma in finanziaria, investendo nel settore elettrico, in imprese immobiliari e di costruzione, in obbligazioni e titoli di Stato nazionali ed esteri.

Anni ’50/anni ’60 - La società assume un ruolo peculiare nel panorama industriale di quegli anni. Aumenta più volte il capitale e acquista importanti partecipazioni, tra le quali Montedison e Italcementi; nel suo Consiglio di Amministrazione siedono i rappresentanti dei principali gruppi industriali del Paese.

Anni ’70 - Nel 1972 la “Società Strade Ferrate Meridionali” assume la denominazione di Bastogi Finanziaria e nel 1978, a seguito dell’incorporazione dell’Istituto Romano dei Beni Stabili, modifica la propria ragione sociale in Bastogi IRBS.

Anni ’80 - Nel 1983 Italmobiliare, con l’acquisizione del 23% della società, diviene il maggiore azionista di Bastogi IRBS, che avvia un processo di alienazione delle partecipazioni industriali, concentrandosi sul settore immobiliare. Nel 1986 SAPAM acquisisce una quota del 58,4% di Bastogi IRBS e, un anno dopo, viene modificata la denominazione sociale in Bastogi.

Anni ’90 - Nel 1990 il Gruppo Cabassi rileva il 47% della società, consolidando la sua presenza nel campo immobiliare e in quello dei servizi. Nello stesso anno nasce il Forum di Assago. Nel 1994 Bastogi acquisisce il 50,3% di Brioschi Finanziaria e affianca alla tradizionale attività immobiliare quella della logistica ad alto valore aggiunto, tramite la storica Frigoriferi Milanesi, di cui rileva l’83,11% del capitale sociale.

2002 - Al 2002 risale l’acquisizione di Nuova Accademia, società di gestione della Nuova Accademia di Belle Arti di Milano, nata nel 1980 su iniziativa di alcuni artisti di fama internazionale.

2003 - Nel 2003 il complesso dei Frigoriferi Milanesi inizia un processo di riconversione, anche strutturale, volto a ospitare la nuova proposta di servizi integrati per l’arte con il marchio Open Care. Nello stesso anno nasce il Teatro della Luna, progettato per ospitare i più grandi musical con le loro imponenti scenografie, e riapre il Palazzo dello Sport di Roma, come spazio polifunzionale dopo un importante intervento di riqualificazione a cura del Gruppo Forumnet.

2006 - Nel 2006 Milanofiori 2000 avvia i lavori di costruzione del progetto Milanofiori Nord su un’area di 360.000 mq e 218.000 mq di SLP con destinazione terziaria, commerciale e residenziale.

2009 - Nel 2009 viene ceduta l’intera partecipazione detenuta in Nuova Accademia e viene dato avvio al progetto di valorizzazione del complesso Frigoriferi Milanesi, attraverso lo sviluppo di iniziative, collaborazioni ed attività dedicate all’arte e alla cultura.

2012 - Il 18 settembre 2012 Bastogi festeggia 150 anni di storia e si presenta con un nuovo logo.

2014 - Nel 2014 Bastogi dà avvio all’operazione di fusione per incorporazione della controllante Raggio di Luna, divenuta efficace l'1 gennaio 2015.

2018 - Nel 2018, tramite la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare, viene perfezionata la vendita del complesso di via Darwin a Milano, sede di primarie aziende e polo culturale con la presenza di Nuova Accademia di Belle Arti (NABA) e di Domus Academy, frutto di un importante progetto di recupero seguito dal Gruppo Brioschi.

2022 - Nel 2022, tramite la controllata Milanofiori Sviluppo, viene perfezionata la vendita di due edifici ad uso ufficio nel comparto di Milanofiori.

2023 - A maggio del 2023 Milanofiori Sviluppo vende a terzi una parte delle quote del Fondo Fleurs mentre a novembre del 2023 Brioschi cede l’intera quota detenuta in Milanofiori Energia S.p.A., pari al 70% del capitale, a Getec Italia S.p.A.

L’azionariato

Al 12 aprile 2024, secondo quanto risulta dalle comunicazioni effettuate ai sensi degli artt. 114 comma 7 e 120 del d.lgs. 58 del 24 febbraio 1998 - Testo Unico della Finanza (TUF), le partecipazioni rilevanti nel capitale sociale di Bastogi sono indicate nella seguente tabella :

Azionista

Partecipazione

Matteo Giuseppe Cabassi

22,86%

Marco Roberto Cabassi

20,18%

Maria Chiara Cabassi

15,49%

Mariagabriella Cabassi

15,43%

Merfin S.S.

0 5,94%

Bastogi (azioni proprie)

9,96%

Il titolo

Bastogi è quotata alla Borsa Italiana su Euronext Milan. Nel corso del 2023 i volumi si sono aggirati mediamente intorno alle 10 migliaia di azioni scambiate giornalmente. Di seguito si riporta il grafico relativo all’andamento del titolo rapportato all’indice Ftse Mib.

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RELAZIONE SULLA GESTIONE DEL GRUPPO BASTOGI

Nel corso del 2023 le attività del Gruppo nell’ambito dei diversi settori di attività hanno evidenziato risultati in linea con i piani aziendali, e in particolare nel comparto dell’intrattenimento e dell’arte e cultura i risultati sono stati più che soddisfacenti.

Il settore dell’intrattenimento ha evidenziato nel corso dell’anno il ritorno a livelli di attività pre pandemia. L’accelerazione dell’attività operativa registrata nel corso dell’ultimo trimestre dell’anno ha permesso di consuntivare su base annua un incremento notevole di ricavi e del margine operativo lordo, non solo rispetto al 2022 (incremento da 6,4 milioni a 10,4 milioni) ma anche rispetto al 2019, ultimo anno pre pandemia.

Nell’ambito del settore Arte e Cultura sono proseguite le attività di valorizzazione del complesso immobiliare dei Frigoriferi Milanesi, si è consolidata la ripresa delle attività del Palazzo del Ghiaccio e i servizi per l’arte hanno mostrato segnali di significativa crescita. Il margine operativo lordo è passato da 2,4 milioni a 2,8 milioni.

Nel comparto immobiliare sono proseguite le attività, sia operative che commerciali, propedeutiche alla realizzazione dei progetti di sviluppo immobiliare in portafoglio. Con riferimento al comparto di Milanofiori Sud a Rozzano nel mese di ottobre 2023 è stata approvata la variante urbanistica al PGT (successivamente pubblicata nel mese di marzo 2024) che prevede, tra l’altro, la possibilità di realizzare uno stadio sull’area, per la cui verifica di fattibilità Infrafin ha concesso a F.C. Internazionale Milano S.p.A. un diritto di esclusiva fino al 30 aprile 2024.

Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare a reddito (sia esso detenuto direttamente o indirettamente tramite veicoli societari), nel corso del mese di maggio il Gruppo Brioschi ha ceduto a terzi una quota pari al 6,1% della partecipazione nel fondo di investimento immobiliare Fleurs

Per quanto riguarda le altre attività, n el mese di novembre 2023, in ragione della complessità che da tempo caratterizza i mercati delle utilities e del fatto che la produzione e vendita di energia costituisce una attività comunque accessoria nell’ambito del Gruppo, si è deciso di cedere a terzi la partecipazione nella controllata Milanofiori Energia cessando così l’attività operativa di produzione e vendita di energia. Il prezzo di cessione, pari a 3,2 milioni, ha generato nel bilancio consolidato del Gruppo Bastogi effetti economici ante imposte positivi per complessivi 2,7 milioni di euro.

Sempre con riferimento alle altre attività, ed in particolare a quella Alberghiera, recuperati i livelli di operatività pre Covid-19, sono proseguite nel corso dell’anno le programmate attività di miglioramento che hanno permesso di consuntivare ricavi superiori al periodo pre pandemia (4,9 milioni di euro rispetto a 4,6 milioni di euro registrati nel 2019) e un margine operativo lordo positivo di 0,7 milioni di euro, nonostante le attuali tensioni presenti sul lato dei costi di gestione.

Da un punto di vista finanziario sono proseguite le attività finalizzate al consolidamento dell’equilibrio finanziario di Gruppo.

In detto ambito, nel mese di gennaio 2023 la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare ha ridotto la propria esposizione chirografaria di 4,2 milioni di euro, (di cui 1,35 milioni di euro relativi ad una definizione perfezionata nel corso del precedente esercizio) mitigando così l’incremento degli oneri finanziari correlati alla crescita dei tassi di interesse e ottenendo una riduzione del debito in linea capitale che ha generato un provento di 0,4 milioni di euro riflesso nel conto economico consolidato.

N el corso del mese di marzo 2023 la Capogruppo ha ottenuto una ridefinizione di alcune condizioni contrattuali del finanziamento chirografario concesso da Unicredit (1,5 milioni di euro al 31 dicembre 2023). Gli accordi hanno previsto una estensione di 12 mesi della durata (la scadenza finale è ora fissata al 31 dicembre 2025), e la previsione di un soft amortizing.

Inoltre, nel corso del mese di giugno 2023, previo pagamento di un corrispettivo di 0,7 milioni di euro, la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare ha risolto consensualmente la locazione passiva di una porzione dell’edificio “U3” a Milanofiori Nord rappresentata nel bilancio consolidato come un’operazione di riaffitto di una porzione dell’immobile venduto (c.d. “ sale and leaseback ”). L’operazione ha generato un provento di 0,3 milioni di euro e ha permesso di migliorare la posizione finanziaria netta consolidata grazie alla cancellazione di passività da leasing per 4,3 milioni di euro.

Sempre nel mese di giugno 2023, la controllata Milanofiori Sviluppo ha ottenuto dal sistema creditizio un finanziamento ipotecario a medio-lungo termine di 10 milioni di euro a valere sull’area edificabile residua del comparto di Milanofiori Nord ad Assago.

Infine, nel mese di febbraio 2024 , venuto a scadenza il finanziamento ipotecario a valere sul complesso immobiliare dei Frigoriferi Milanesi utilizzato dal settore operativo Arte e Cultura, è stato sottoscritto un nuovo finanziamento ipotecario a valere sul medesimo complesso immobiliare per complessivi 7,6 milioni di euro che ha permesso di consolidare nel medio lungo termine l’esposizione debitoria pregressa pari a 6,7 milioni di euro.

Da un punto di vista economico, il margine operativo lordo consolidato al 31 dicembre 2023 è positivo di 16,5 milioni di euro rispetto a 54,5 milioni di euro del corrispondente periodo dell’esercizio precedente che includeva margini positivi per circa 48,5 milioni di euro riconducibili agli immobili “U1” e “U3” oggetto di cessione nel mese di agosto 2022 (margini sulla cessione degli edifici, ricavi di affitto per il periodo interinale sino al perfezionamento della vendita, margini sulla cessione dei servizi di personalizzazione). Al netto degli effetti economici derivanti da tale cessione, il miglioramento di margine operativo lordo rispetto all’esercizio 2022 è attribuibile principalmente al settore dell’intrattenimento.

La gestione delle partecipazioni è positiva per 3 milioni di euro principalmente grazie alla cessione di una quota della partecipazione nel Fondo Fleurs come sopra descritto.

Gli ammortamenti e svalutazioni si riducono di 2,5 milioni di euro passando da 10 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a 7,5 milioni di euro al 31 dicembre 2023 principalmente in ragione di minori svalutazioni dei beni immobiliari.

La gestione finanziaria registra un passivo di 7,8 milioni di euro rispetto a 6,3 milioni di euro al 31 dicembre 2022. Il peggioramento è principalmente attribuibile alla contabilizzazione nell’esercizio precedente di alcuni proventi sugli strumenti finanziari derivati. L’incremento dei tassi di interesse dell’anno è stato invece sostanzialmente neutralizzato dalla riduzione dell’esposizione finanziaria avvenuta a partire dal mese di agosto 2022.

L’utile complessivo dell’esercizio, al netto di imposte di competenza per 1,5 milioni di euro, ammonta a 2,9 milioni di euro rispetto a 32,4 milioni di euro al 31 dicembre 2022 che rifletteva proventi contabilizzati direttamente nel patrimonio netto principalmente relativi alla valutazione degli strumenti finanziari derivati per complessivi 4,2 milioni di euro.

L’utile complessivo di pertinenza del Gruppo è invece pari a 3,7 milioni di euro rispetto a 16,1 milioni di euro al 31 dicembre 2022.

Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 31 dicembre 2023 ammonta a 28,4 milioni di euro rispetto a 25,6 milioni di euro al 31 dicembre 2022. La variazione positiva è principalmente attribuibile al risultato complessivo di pertinenza del Gruppo al netto della distribuzione di dividendi deliberata nel mese di maggio 2023.

La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2023 è pari a 120,9 milioni di euro rispetto a 126,5 milioni di euro al 31 dicembre 2022.

Il patrimonio immobiliare (esclusi gli immobili strumentali), rappresentato dunque dai soli investimenti immobiliari e dagli immobili merce, mostra una sostanziale stabilità rispetto all’esercizio precedente, passando da un valore di mercato di 345 milioni di euro al 31 dicembre 2022 (valore contabile 209 milioni di euro) a 346 milioni di euro al 31 dicembre 2023 (valore contabile 207 milioni di euro).

Si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata. Il Conto economico consolidato riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente presentate separatamente.

Conto economico consolidato riclassificato

 

 

Valori espressi in migliaia di euro

 

31 dic. 2023

31 dic. 2022

 

 

 

Ricavi da cessioni immobili merce

1.190

133.883

Ricavi da affitti e servizi

49.528

58.244

Altri ricavi

5.838

2.057

Ricavi delle vendite e altri ricavi

56.556

194.184

 

 

 

Costo degli immobili venduti

(1.094)

(90.362)

Costi per servizi

(19.318)

(30.206)

Costi del personale

(11.802)

(11.628)

Altri costi operativi

(7.802)

(7.534)

Margine Operativo Lordo

16.540

54.455

 

 

 

Ammortamenti e svalutazioni

(7.469)

(10.034)

Margine Operativo Netto

9.071

44.421

 

 

 

Risultato da interessenze nelle partecipate

3.023

324

Risultato della gestione finanziaria

(7.831)

(6.266)

Imposte

(1.479)

(10.250)

Utile / (Perdita) del periodo

2.784

28.229

 

 

 

Altre componenti rilevate a patrimonio netto

105

4.182

Utile / (Perdita) complessiva del periodo

2.889

32.411

 

 

 

di cui di pertinenza del Gruppo

3.734

16.148

Il conto economico riclassificato evidenzia in apposita riga il costo del venduto degli immobili merce. Per tale finalità si è proceduto a sterilizzare dalla voce del conto economico consolidato “Variazione delle rimanenze”, i costi di edificazione dell’esercizio riflessi nelle voci del conto economico consolidato “Costi per servizi incrementativi delle rimanenze” e “Altri costi operativi incrementativi delle rimanenze”. Inoltre, le componenti positive o negative di reddito derivanti da eventuali svalutazioni e/o ripristini di valore dei beni immobiliari classificati tra le rimanenze di magazzino, per coerenza con il resto del portafoglio immobiliare di proprietà, sono presentati nella riga del conto economico riclassificato “Ammortamenti e svalutazioni” coerentemente con quanto accade per i beni immobiliari strumentali e per gli investimenti immobiliari.

Alcuni ricavi del conto economico consolidato riflessi nelle voci “Ricavi delle vendite e delle prestazioni” e “Altri ricavi e proventi”, e costituiti principalmente da riaddebiti di costi, sono presentati nel conto riclassificato a rettifica delle relative voci di costo in ragione di una diversa rappresentazione solo per finalità interne.

Le voci del conto economico consolidato “Costi per acquisto di beni”, “Costi per godimento beni di terzi” e “Altri costi operativi” sono raggruppate nella riga “Altri costi operativi” del conto economico riclassificato.

Come anticipato sopra, la voce del conto economico riclassificato “Ammortamenti e svalutazioni” include anche le componenti positive o negative di reddito derivanti da eventuali svalutazioni e/o ripristini di valore dei beni immobiliari merce, riflesse nella riga “Variazione delle rimanenze” del conto economico consolidato.

A livello di margini operativi, il “Margine operativo lordo” del conto economico riclassificato è dunque determinato sommando al “Risultato operativo” del conto economico consolidato, eventualmente già sterilizzato di eventuali componenti di natura non ricorrente presentate in apposita riga del conto economico riclassificato, la voce del conto economico riclassificato “Ammortamenti e svalutazioni” come determinata al precedente capoverso. Di converso, il “Margine operativo netto” del conto economico riclassificato può differire dal “Risultato operativo” del conto economico consolidato solo per effetto di eventuali componenti reddituali di natura non ricorrente riflesse in apposita riga dello stesso.

Le voci del conto economico consolidato “Risultato da partecipazioni” e “Ripristini (svalutazioni) di crediti finanziari” sono riflesse nella riga “Risultato da interessenza nelle partecipate” del conto economico riclassificato.

Come evidenziato in precedenza, il conto economico riclassificato presenta separatamente in forma aggregata i componenti positivi o negativi di reddito di natura non ricorrente nella riga “Proventi/oneri non ricorrenti” .

Gli altri utili e perdite del conto economico complessivo consolidato sono presentati in forma aggregata nella riga “Altre componenti rilevate a patrimonio netto” del conto economico riclassificato .

Prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata

 

 

valori espressi in migliaia di euro

 

31 dic. 2023

31 dic. 2022

Immobili, impianti e macchinari

55.551

61.028

Investimenti immobiliari

109.455

115.465

Avviamento ed altre attività immateriali

214

239

Partecipazioni

8.222

10.796

Rimanenze

97.672

96.848

Altre attività correnti e non correnti

21.013

24.650

(Altre passività correnti e non correnti)

(83.181)

(96.137)

Attività non correnti detenute per la vendita e correlate passività

60

60

CAPITALE INVESTITO NETTO

209.006

212.948

 

 

 

PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO

28.375

25.643

Capitale e riserve di terzi

59.777

60.854

PATRIMONIO NETTO

88.152

86.497

(Disponibilità liquide e mezzi equivalenti)

(18.460)

(24.337)

Crediti finanziari correnti

(1.880)

(1.600)

Debiti verso banche

21.397

13.978

Debiti da leasing

7.170

6.425

POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE

8.227

(5.534)

Debiti verso banche

75.924

87.355

Debiti da leasing

35.801

43.897

Altre passività finanziarie

902

735

POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L

112.627

131.986

POSIZIONE FINANZIARIA NETTA

120.854

126.451

FONTI DI FINANZIAMENTO

209.006

212.948

La “Posizione finanziaria netta” presentata nella situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata è definita tramite l’aggregazione delle voci indicate in tabella e desumibili dalla situazione patrimoniale e finanziaria consolidata con le seguenti precisazioni.

La voce “Debiti da leasing” accoglie tutte le passività da leasing, siano esse relative a contratti di leasing di natura finanziaria che operativa, come riportate nella situazione patrimoniale e finanziaria consolidata nelle voci “Passività da leasing”.

La voce “Altre passività finanziarie” è rappresentata dal fair value degli strumenti finanziari derivati, classificati nella voce “Altre passività non correnti” della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata.

Per una migliore comprensione del bilancio consolidato si riportano nel seguito alcuni indicatori economico-finanziari:

INDICATORE

31 dic. 2023

31 dic. 2022

Rapporto di indebitamento

1,37

1,46

Il rapporto di indebitamento è determinato come rapporto tra la posizione finanziaria netta complessiva e il patrimonio netto consolidato inclusivo del capitale e riserve di pertinenza delle minoranze. Il miglioramento del valore dell’indicatore al 31 dicembre 2023 è conseguenza del positivo andamento delle operazioni di gestione nel corso dell’esercizio.

INDICATORE

31 dic. 2023

31 dic. 2022

Posizione finanziaria netta / Capitale investito netto

0,58

0, 59

Le definizioni di posizione finanziaria netta e capitale investito netto utilizzate ai fini della determinazione dell’indice in oggetto sono desumibili dal prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata. Il miglioramento del valore dell’indice è coerente con quanto indicato a commento del “Rapporto di indebitamento”

INDICATORE

31 dic. 2023

31 dic. 2022

Indice di copertura del Capitale Investito Netto con fonti durevoli

0,96

1,03

L’indice di copertura del capitale investito netto con fonti durevoli è determinato come rapporto tra la somma di mezzi propri e posizione finanziaria netta a medio lungo termine ed il capitale investito netto, come desumibili dal prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata.

Settori di attività

Il Gruppo Bastogi opera nel settore Immobiliare (tramite il Gruppo Brioschi e altre partecipate minori), nel settore dell’Intrattenimento (tramite il Gruppo Forumnet), nel settore Arte e Cultura (cui fanno capo le attività svolte dalle controllate Open Care, Open Care Art Advisory nonché Frigoriferi Milanesi che ha incorporato le attività relative alla gestione e valorizzazione del Palazzo del Ghiaccio) e in altre attività, tra cui l’attività alberghiera.

Riportiamo nel seguito una disamina circa l’andamento economico del Gruppo dell’anno suddiviso per settori di attività:

 

 

 

 

 

 

Valori espressi in migliaia di euro

 

Immobiliare

Intrattenimento

Arte e Cultura

Altre attività

Elisioni intersettoriali

31 dic 2023

Ricavi da cessioni immobili merce

1.190

0

0

0

0

1.190

Ricavi da affitti e servizi

10.852

23.646

8.868

9.762

(3.600)

49.528

Altri ricavi

2.077

874

123

2.922

(158)

5.838

Ricavi delle vendite e altri ricavi

14.119

24.520

8.991

12.684

(3.758)

56.556

 

 

 

 

 

 

 

Costo degli immobili venduti

(1.094)

0

0

0

0

(1.094)

Costi per servizi

(5.680)

(8.782)

(3.076)

(4.227)

2.447

(19.318)

Costi del personale

(2.112)

(3.536)

(2.271)

(3.951)

68

(11.802)

Altri costi operativi

(3.298)

(1.772)

(808)

(3.167)

1.243

(7.802)

Margine Operativo Lordo

1.935

10.430

2.836

1.339

0

16.540

 

 

 

 

 

 

 

Ammortamenti e svalutazioni (*)

(3.781)

(2.371)

(767)

(550)

0

(7.469)

Margine Operativo Netto

(1.846)

8.059

2.069

789

0

9.071

 

 

 

 

 

 

 

Risultato da interessenza nelle partecipate

2.979

0

0

44

0

3.023

Risultato della gestione finanziaria

(6.693)

(117)

(531)

(490)

0

(7.831)

Proventi/Oneri "non ricorrenti"

0

0

0

0

0

0

Utile/(perdita) dell'esercizio ante imposte

(5.560)

7.942

1.538

343

0

4.263

 

 

 

 

 

 

 

Imposte

 

 

 

 

 

(1.479)

Utile/(perdita) dell'esercizio

 

 

 

 

 

2.784

 

 

 

 

 

 

 

(*) Include anche le svalutazioni dei beni in rimanenza

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Valori espressi in migliaia di euro

 

Immobiliare

Intrattenimento

Arte e Cultura

Altre attività

Elisioni intersettoriali

31 dic 2022

Ricavi da cessioni immobili merce

133.883

0

0

0

(0)

133.883

Ricavi da affitti e servizi

23.390

19.607

8.370

10.409

(3.532)

58.244

Altri ricavi

419

1.032

363

401

(157)

2.057

Ricavi delle vendite e altri ricavi

157.692

20.638

8.733

10.810

(3.689)

194.184

 

 

 

 

 

 

 

Costo degli immobili venduti

(90.362)

0

0

0

(0)

(90.363)

Costi per servizi

(15.065)

(9.744)

(3.442)

(4.459)

2.505

(30.205)

Costi del personale

(2.428)

(3.431)

(2.144)

(3.687)

62

(11.628)

Altri costi operativi

(2.781)

(1.054)

(742)

(4.079)

1.122

(7.534)

Margine Operativo Lordo

47.057

6.409

2.404

(1.416)

0

54.454

 

 

 

 

 

 

 

Ammortamenti e svalutazioni (*)

(6.212)

(2.203)

(998)

(620)

0

(10.034)

Margine Operativo Netto

40.845

4.207

1.406

(2.036)

0

44.421

 

 

 

 

 

 

 

Risultato da interessenza nelle partecipate

238

0

0

87

0

324

Risultato della gestione finanziaria

(5.335)

(299)

(158)

(475)

0

(6.266)

Proventi/Oneri "non ricorrenti"

0

0

0

0

0

0

Utile/(perdita) dell'esercizio ante imposte

35.748

3.907

1.248

(2.424)

0

38.478

 

 

 

 

 

 

 

Imposte

 

 

 

 

 

(10.250)

Utile/(perdita) dell'esercizio

 

 

 

 

 

28.229

 

 

 

 

 

 

 

(*) Include anche le svalutazioni dei beni in rimanenza

 

 

 

 

 

Immobiliare

Con riferimento al settore immobiliare, Bastogi detiene una partecipazione in Brioschi Sviluppo Immobiliare (50,057%) oltre ad alcuni immobili e partecipazioni minori.

Brioschi è uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L’attività di Brioschi consiste nello sviluppo integrato o nella riqualificazione di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, sostenibilità e design. Brioschi complementa i progetti di sviluppo a medio-lungo termine con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di immobili.

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria di un’area di originari 360.000 mq al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase di ultimazione la realizzazione del progetto di Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento (“slp”) con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana di Milano (linea 2), comprende, tra l’altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness. L’area commerciale del comparto di Milanofiori Nord è locata a noti marchi della grande distribuzione commerciale, che si affiancano a Virgin Active per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per il cinema multisala e H2C per l’albergo. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre agli spazi locati nella piazza commerciale a primari operatori del settore, sono presenti nel comparto un punto di ristorazione Mc Drive e un punto di ristorazione Calavera Fresh Mex.

Alla data della presente relazione sono state ultimate edificazioni per complessivi 204.000 mq circa di slp (di cui 61.000 mq circa detenuti dal Gruppo come investimenti immobiliari) e sono in corso valutazioni da parte di Milanofiori Sviluppo in merito allo sviluppo dei residui 14.000 mq circa di slp.

Brioschi Sviluppo Immobiliare tramite la controllata Milanofiori Sviluppo, è inoltre proprietaria di una vasta area situata a Santa Cesarea Terme, in provincia di Lecce, in cui è possibile realizzare un complesso residenziale a prevalente destinazione turistica.

Tramite la società Infrafin, controllata al 100% da Camabo, a sua volta partecipata al 51% da Bastogi ed al 49% da Brioschi Sviluppo Immobiliare, il Gruppo detiene un’area di circa 1.100.000 mq, con potenzialità edificatorie complessive pari a complessivi 325.500 mq di superficie lorda, situata nel Comune di Rozzano (Milano), dove si prevede lo sviluppo del progetto Milanofiori Sud in relazione al quale il Comune di Rozzano ha avviato un procedimento di variante urbanistica al PGT. In detto ambito nel mese di luglio 2021 è stato approvato il Documento d’Inquadramento della Programmazione Integrata di Intervento che consente ad Infrafin di sviluppare il settore nord dell’area per complessivi massimi 96.000 mq di superficie lorda di pavimento. Nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal Documento d’Inquadramento, è stato presentato il progetto di Piano Integrato d’Intervento con la connessa documentazione relativa alle procedure di Valutazione Ambientale Strategica (VAS) e Valutazione di Impatto Ambientale (VIA), e quindi avviato il relativo processo di approvazione che procede nei tempi previsti (adozione in data 21 febbraio 2024).

Con riferimento invece al settore sud del comparto, nel mese di ottobre 2023 è stata approvata la variante urbanistica al PGT (successivamente pubblicata il 6 marzo 2024) che prevede, oltre alla possibilità di insediare funzioni tradizionali (residenziale, uffici, terziario, ricettivo), anche funzioni di interesse generale quali impianti sportivi, ospedali e funzioni innovative quali i data center. In detto ambito, nel mese di luglio 2023 Infrafin ha concesso a F.C. Internazionale Milano S.p.A. un diritto di esclusiva fino al 30 aprile 2024 al fine di verificare la possibilità di realizzare uno stadio sull’area.

Inoltre, mediante la partecipazione del 60% detenuta da Bastogi in Muggiana S.r.l., Bastogi è proprietario di un’area di 600.000 mq nel Comune di Milano, denominata “Cascina Muggiano”.

Il settore immobiliare ha registrato nel periodo chiuso al 31 dicembre 2023 un margine operativo lordo positivo di 1,9 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 47,1 milioni di euro al 31 dicembre 2022, nella sostanza integralmente riconducibile agli immobili “U1” e “U3” oggetto di cessione nel mese di agosto 2022 (margini sulla cessione degli edifici, ricavi di affitto per il periodo interinale sino al perfezionamento della vendita, margini sulla cessione dei servizi di personalizzazione).

Nel corso dell’esercizio si sono manifestati maggiori ricavi di affitto derivanti dal sostanziale completamento della locazione degli spazi ad uso commerciale a Milanofiori Nord per 1,2 milioni di euro, proventi derivanti dalle attività attualmente in essere sull’area di Rozzano per 0,9 milioni di euro, alcune riduzioni di costi operativi (principalmente imposte sugli immobili, utenze e costo del personale) e sopravvenienze attive i cui effetti economici positivi sono stati tuttavia in parte neutralizzati da accantonamenti straordinari per possibili sopravvenienze passive derivanti dall’accertamento di alcune rendite catastali definitive (circa 1,5 milioni di euro).

Gli ammortamenti e svalutazioni si riducono di 2,4 milioni di euro passando da 6,2 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a 3,8 milioni di euro al 31 dicembre 2023 principalmente in ragione di minori svalutazioni dei beni immobiliari.

Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo per 3 milioni di euro rispetto ad un valore di 0,2 milioni di euro al 31 dicembre 2022, riflette il provento di 2,8 milioni di euro relativo alla cessione di una quota della partecipazione nel Fondo Fleurs.

La gestione finanziaria registra un passivo di 6,7 milioni di euro rispetto a 5,3 milioni di euro al 31 dicembre 2022. Il peggioramento è principalmente attribuibile alla contabilizzazione, nell’esercizio precedente, di proventi sugli strumenti finanziari derivati. L’incremento dei tassi di interesse dell’anno è stato invece sostanzialmente neutralizzato dalla riduzione dell’esposizione finanziaria avvenuta a partire dal mese di agosto 2022.

Il risultato ante imposte del settore immobiliare è dunque negativo di 5,6 milioni di euro rispetto a un utile di 35,7 milioni di euro dell’esercizio precedente .

Intrattenimento

Bastogi, tramite il Gruppo Forumnet, è il principale operatore nazionale nella gestione e valorizzazione di impianti polifunzionali. Il Gruppo Forumnet nasce nel 1990 con la costruzione del Forum di Assago e nel corso degli anni si sviluppa diventando leader in Italia nella gestione di impianti polivalenti per lo sport, la musica e lo spettacolo.

Dal 2003 Forumnet produce anche contenuti attraverso la società Compagnia della Rancia S.r.l., punto di riferimento a livello nazionale nella creazione e distribuzione di musical in lingua italiana.

Il Gruppo Forumnet gestisce strutture di proprietà (Forum e Teatro Repower di Milano) e strutture pubbliche in concessione (l’area Carroponte a Sesto San Giovanni tramite la controllata Carroponte (di cui detiene il 60%), il Palazzo dello Sport di Roma, tramite la controllata All Events, il Teatro Nicola Vaccaj a Tolentino e il Palinsesto del Teatro La Fenice a Senigallia tramite la controllata Compagnia della Rancia)..

Nel mese di novembre 2018 la società controllata All Events ha sottoscritto un contratto con EUR S.p.A. per l’affidamento in concessione del Palazzo dello Sport di Roma per ulteriori sei anni a decorrere dal 1°dicembre 2018. La concessione prevede un canone annuo pari a circa 800 migliaia di euro e un investimento stimato in 3,6 milioni di euro, ammortizzabile in 6 anni. La pandemia di Covid-19 e i connessi provvedimenti legislativi che hanno sospeso le attività di gestione del Palazzo dello Sport, hanno completamente modificato il piano economico finanziario posto a base della concessione, ed hanno costretto All Events a chiedere di procedere ad una complessiva revisione del rapporto concessorio in mancanza della quale si è aperta con il concedente Eur S.p.A. una fase contenziosa per cui si rimanda per maggiori dettagli alla sezione “Cenni sui principali contenziosi”..

Il Gruppo ha inoltre gestito e sviluppato altre importanti arene in territorio italiano (a Bologna, Pesaro e Livorno) e la sua professionalità è riconosciuta e sollecitata a livello nazionale e internazionale.

Il Forum di Assago e il Palazzo dello Sport di Roma sono le uniche arene italiane ammesse alla European Arenas Association, che riunisce le maggiori realtà indoor europee.

Da un punto di vista economico, nel corso del 2023 le attività del Gruppo Forumnet hanno confermato il ritorno a livelli pre pandemia con una accelerazione nel corso dell’ultimo trimestre che ha permesso di consuntivare un significativo incremento dei ricavi (24,5 milioni) sia rispetto all’esercizio precedente (20,6 milioni di euro) che all’esercizio 2019, ultimo anno pre pandemia (22,8 milioni di euro). L’aumento dei ricavi è principalmente attribuibile alla forte ripresa degli eventi musicali e ha permesso di registrare un margine operativo lordo di 10,4 milioni di euro rispetto a 6,4 milioni di euro al 31 dicembre 2022. Il risultato ante imposte, al netto di ammortamenti per 2,4 milioni di euro e oneri finanziari netti per 0,1 milioni di euro, è positivo di 7,9 milioni di euro rispetto a un valore di 3,9 milioni di euro al 31 dicembre 2022 .

Arte e Cultura

Le attività del settore Arte e Cultura sono svolte principalmente nel complesso immobiliare di via Piranesi 10-12-14 a Milano, di proprietà della società controllata Frigoriferi Milanesi.

Il complesso di oltre 30.000 mq dei Frigoriferi Milanesi, nato nel 1899 come fabbrica del ghiaccio e magazzini refrigeranti, ha più volte riconvertito la propria attività adattandosi alle esigenze dei tempi. Qui sono state conservate le derrate alimentari dei milanesi fino all’avvento degli elettrodomestici; con l’arrivo del boom economico sono state poi custodite pellicce, tappeti ed oggetti preziosi.

Il complesso immobiliare di via Piranesi 10-12-14 include anche il Palazzo del Ghiaccio che dopo l’importante intervento di restauro, avviato nel 2005 e concluso nel 2007, ha armonizzato l’originale identità estetica della struttura con la funzionalità e la modularità degli ambienti, rendendo il Palazzo del Ghiaccio uno spazio polifunzionale adatto ad accogliere un’ampia tipologia di eventi.

A partire dalla fine del 2020 il complesso dei Frigoriferi Milanesi ospita la nuova scuola post-graduate (corsi di specializzazione di più alto livello formativo) dell’Istituto Europeo di Design che successivamente ha ampliato la propria presenza collocando nuove aule, laboratori didattici e parte dei corsi triennali di moda e design.

Il complesso immobiliare, oltre a IED, ospita numerosi enti, aziende, associazioni e studi professionali, operanti in prevalenza nel settore dell’arte, della cultura, della formazione e del design.

L’azienda di riferimento in questo settore, nata dal processo di riconversione della storica Frigoriferi Milanesi, è Open Care.

Open Care fornisce servizi integrati per la gestione, la valorizzazione e la conservazione delle opere e degli oggetti d’arte. L’offerta di Open Care è articolata nei settori conservazione e restauro, trasporti e logistica per l’arte, art consulting , spazi per l’arte e la cultura. Il dipartimento di conservazione e restauro comprende cinque laboratori specializzati nella manutenzione ordinaria e straordinaria e nel restauro di dipinti, affreschi, opere d’arte antica, moderna e contemporanea, arredi lignei, arazzi e tessili antichi, tappeti e antichi strumenti scientifici, supportati da un laboratorio di analisi fisiche e chimiche. La divisione di art consulting fornisce alla clientela servizi di stima, expertise, inventari, progetti di valorizzazione e assistenza alla compravendita. Il dipartimento di trasporti e logistica per l’arte assicura ogni fase della movimentazione di singoli oggetti o collezioni di opere in Italia e all’estero, curandone l’imballaggio, la gestione di pratiche doganali e ministeriali, l’assicurazione, gli allestimenti e l’attività di registrar. Open Care offre servizi di custodia grazie a oltre 8.000 mq di caveau di massima sicurezza per il ricovero di dipinti, sculture, arredi, oggetti preziosi e documenti. Il personale altamente qualificato e l’impiego delle più avanzate tecnologie fanno di Open Care l’unica società privata europea in grado di fornire soluzioni integrate per le molteplici esigenze legate alla valorizzazione di patrimoni artistici. La clientela è rappresentata da istituti bancari e assicurativi, aziende, operatori del settore dell’arte (galleristi, dealer, antiquari, case d’asta), amministrazioni pubbliche, musei, fondazioni, enti religiosi e collezionisti privati.

ll settore Arte e Cultura ha evidenziato nel corso dell’esercizio un pieno consolidamento della ripresa post pandemia, registrando un incremento dei ricavi delle vendite e delle prestazioni di 0,5 milioni di euro grazie alla valorizzazione degli spazi dell’immobile Frigoriferi Milanesi, alle attività dei servizi per l’arte ed alle attività del Palazzo del Ghiaccio. L’incremento dei ricavi si è riflesso in buona parte sui margini operativi (margine operativo lordo al 31 dicembre 2023 di 2,8 milioni di euro rispetto a 2,4 milioni di euro al 31 dicembre 2022) che hanno beneficiato anche della riduzione del costo delle utilities. Il risultato ante imposte è positivo di 1,5 milioni di euro rispetto a 1,2 milioni di euro al 31 dicembre 2022.

Altre attività

Per quanto riguarda le Altre attività, nel mese di novembre 2023 il Gruppo ha ceduto a terzi la partecipazione nella controllata Milanofiori Energia cessando così l’attività operativa di produzione e vendita di energia. Gli effetti economici ante imposte della cessione sono positivi per 2,7 milioni di euro.

Tale cessione ha permesso di migliorare il margine operativo lordo dell’esercizio pari a 1,3 milioni di euro rispetto ad un valore negativo di 1,4 milioni di euro al 31 dicembre 2022.

Il settore alberghiero ha migliorato di 0,4 milioni il margine operativo lordo passando i da un valore di 0,3 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a 0,7 milioni di euro. Il risultato ante imposte è positivo di 0,3 milioni di euro al 31 dicembre 2023 rispetto a un valore negativo di 2,4 milione di euro al 31 dicembre 2022 .

European Security and Market Authority (ESMA): priorità per l’esercizio 2023

Cambiamento climatico

Lo Sviluppo immobiliare, attività principale nell’ambito del comparto immobiliare del Gruppo Bastogi, è direttamente connesso alle principali tematiche legale ai cambiamenti climatici. Se infatti, da una parte, ai progetti di sviluppo viene richiesta una elevata capacità di adattamento all’ambiente circostante, sia in termini di rispetto dei vincoli ambientali di varia natura che di capacità di controllare i rischi e le criticità causate dai cambiamenti climatici, dall’altra parte gli edifici di nuova edificazione hanno un impatto significativo sull’ambiente nel quale si inseriscono.

Il Gruppo, da ancor prima che fosse introdotto a livello di metodologie di rendicontazione il concetto di misurazione delle performance non finanziarie, ragiona in ottica di qualità e sostenibilità dei prodotti immobiliari. La realizzazione del primo comparto di Milanofiori, le cui opere iniziarono nella seconda metà degli anni ’70, è infatti improntato ai moderni concetti di sostenibilità, per la particolare attenzione alle dotazioni di verde ed allo spazio ad esso dedicato che costituisce uno dei più importanti parametri di carattere ambientale per la misurazione della qualità della vita. Una ricerca botanica del tempo consentì di “inventariare” nell’area, su una superficie a verde intensivo di 150.000 mq, 70.000 arbusti e 3.000 alberi, ripartiti su 200 specie diverse per colori, forme, fioriture e strutture vegetali 1 . Per ulteriori approfondimenti si veda la sezione relativa agli aspetti ambientali e sociali della gestione (“La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Bastogi”) con particolare riferimento ai terreni di proprietà di società partecipate da Brioschi Sviluppo Immobiliare e alle attività ivi svolte dalla controllata Società Agricola S. Alberto.

Per quanto riguarda le iniziative più recenti, tutti gli immobili realizzati rispondono ai requisiti di efficienza energetica, sostenibilità ambientale e qualità degli spazi.

Il Gruppo opera da sempre considerando prioritari due aspetti:

gestione responsabile e sostenibile del suolo

sviluppo di progetti immobiliari sostenibili

Con riferimento alla gestione responsabile e sostenibile del suolo il Gruppo cerca di mantenere i terreni di proprietà, siano essi agricoli e/o in attesa di edificazione, in buono stato di fertilità e conservazione, fatto che costituisce il presupposto per il successivo rafforzamento della presenza della natura e della bio-diversità nelle aree una volta urbanizzate. Per una disamina più puntuale di tali tematiche si veda la sezione relativa agli aspetti ambientali e sociali della gestione (“La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Bastogi”).

I progetti di sviluppo immobiliare sono pensati con attenzione ai criteri di sostenibilità ambientale e in particolare:

con riferimento al consumo di suolo: mediante un’opportuna stima della localizzazione e concentrazione volumetrica degli edifici;

con riferimento al corretto utilizzo delle risorse idriche: attraverso il recupero e il riutilizzo delle acque piovane e delle acque grigie;

con riferimento al risparmio energetico: tramite l’utilizzo delle migliori tecnologie attive e passive e il ricorso a fonti energetiche rinnovabili per la realizzazione di interventi a basso impatto. Ad esempio il sistema di teleriscaldamento a servizio di tutto il comparto di Milanofiori Nord, che persegue obiettivi di efficienza energetica, è coerente con gli obiettivi di mitigazione del clima e di riduzione dell’impatto ambientale degli edifici;

con riferimento alla produzione di CO 2 : attraverso la completa eliminazione all’interno degli edifici di apparecchiature che utilizzano combustibili;

con riferimento all’economia circolare: grazie all’utilizzo di materiali riciclabili.

Inoltre, viene prestata attenzione alla ricerca di un equilibrio tra densità nei luoghi e valorizzazione degli spazi pubblici che, unitamente all’utilizzo di materiali appropriati e al dimensionamento degli spazi verdi permette, tra l’altro, di contenere i potenziali effetti di surriscaldamento (c.d. “isole di calore”).

Per maggiori informazioni si vedano (i) la sezione relativa ai rischi specifici del Gruppo (paragrafo “Rischi connessi all’impatto ambientale e sociale dei progetti di sviluppo immobiliare”), (ii) la sezione relativa agli aspetti sociali e ambientali della gestione (“La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Bastogi”) nonché (iii) la sezione dove viene descritto il principale progetto di sviluppo immobiliare del Gruppo nell’area AT1 a Rozzano (paragrafo “Principali società del Gruppo – Camabo e Infrafin”).

Per quanto riguarda invece gli immobili esistenti, con riferimento ai principali beni di natura strumentale quali ilForum e l’immobile Frigoriferi Milanesi sono in corso di valutazione ipotesi di miglioramento delle prestazioni energetiche coerenti con gli obiettivi programmatici di lungo termine indicati dalle autorità in ambito ESG con la finalità di migliorare l’impatto ambientale degli stessi. Con le medesime finalità, sono in corso di valutazione ipotesi di installazione di impianti fotovoltaici atti a fornire energia elettrica proveniente da fonti rinnovabili in sostituzione delle attuali forniture di tipo tradizionale, così da migliorare le prestazioni energetiche degli edifici e l’impatto ambientale degli stessi. In particolare, si sta attualmente valutando la fattibilità tecnico-economica di installazione di tali impianti nelle strutture commerciali di Milanofiori Nord e sull’immobile di Rottofreno.

A livello di reporting finanziario i potenziali impatti derivanti dalle tematiche connesse con il cambiamento climatico riguardano (i) la continuità aziendale e (ii) il fair value dei beni immobiliari con le potenziali conseguenze sulle risultanze dei test di impairment.

Rispetto alla continuità aziendale (come riportato nella sezione relativa ai rischi relativi all’attività specifica del Gruppo) una gestione virtuosa dei rischi e delle opportunità connessi all’impatto ambientale e sociale dei progetti di sviluppo immobiliare costituisce un fattore rilevante al fine della creazione di valore nel medio-lungo periodo e pertanto costituisce un elemento rilevante per garantire continuità alle operazioni del Gruppo nel medio lungo periodo.

Per quanto attiene al fair value dei beni immobiliari con le potenziali conseguenze sulle risultanze dei test di impairment, per ottenere le migliori certificazioni di sostenibilità ESG i progetti di sviluppo immobiliare del Gruppo mirano al raggiungimento di elevati standard qualitativi sia in termini di materiali che di tecnologie utilizzate con relative conseguenze sui costi di trasformazione e sui ricavi ipotizzati. I periti indipendenti, nell’ambito delle valutazioni immobiliari, qualora abbiano individuato che la sostenibilità abbia impatto sul valore dei singoli asset, l’hanno riflessa in maggiori costi di trasformazione e/o sul valore di mercato dei beni medesimi. Si rimanda alle note descrittive al bilancio per quanto attiene le tematiche connessa alla recuperabilità del valore contabile dei beni immobiliari.

Contesto generale macroeconomico

Per una disamina del generale contesto macroeconomico si veda quanto riportato nella sezione dei principali rischi e incertezze cui Bastogi Spa e il Gruppo sono esposti ai paragrafi “Rischi connessi alle condizioni generali dell’economia” e “Rischi connessi al mercato di riferimento del Gruppo”.

I fenomeni che hanno avuto maggiore impatto a livello di reporting finanziario nel corso dell’esercizio sono stati:

dinamica dei tassi di interesse

dinamica inflattiva

Nel corso dell’esercizio si è assistito ad un aumento dei tassi di interesse che ha coinvolto principalmente le scadenze brevi. I paramenti Euribor con scadenze a 3 mesi e 6 mesi, che costituiscono la base cui sono generalmente ancorati i finanziamenti a tasso variabile, hanno infatti registrato incrementi significativi, passando rispettivamente da 2,16% e 2,73% a fine 2022 a 3,96% e 3,91% a fine 2023. Per le scadenze più lunghe (oltre i 12 mesi), dopo i temporanei incrementi registrati in corso d’anno, nel corso degli ultimi mesi del 2023 si è assistito ad una tendenza alla stabilizzazione/riduzione con alcuni parametri finanziari come l’IRS (Interest Rate Swap) con scadenza a 10 anni, parametro indicatore del tasso di interesse privo di rischio e principale parametro di riferimento per i finanziamenti a tasso fisso, che ha registrato una riduzione a 2,49% a fine 2023 (media bid-ask rate) rispetto a 3,16% a fine 2022 2 . La descritta dinamica dei tassi di interesse ha avuto i seguenti riflessi di reporting finanziario:

aumento dell’onerosità di alcuni finanziamenti a tasso variabile: si veda la relativa sezione delle note descrittive al bilancio per maggiori informazioni;

aumento delle passività riconducibili alla variazione di fair value degli strumenti finanziari derivati: gli effetti positivi da valutazione degli strumenti finanziari derivati riconducibili all’aumento dei tassi di interesse a breve sono stati più che compensati da quelli negativi conseguenti la riduzione dei tassi a medio-lungo termine. Le variazioni negative di fair value sono state rilevate con contropartita il conto economico dell’esercizio in quanto tutti gli strumenti in essere, sebbene accesi con finalità di copertura dal rischio di variabilità dei tassi di interesse, da un punto di vista contabile sono valutati come strumenti di negoziazione ; si vedano le note descrittive al bilancio per gli approfondimenti di dettaglio;

svalutazione di alcuni crediti finanziari;

Per quanto attiene invece l’inflazione, sebbene in fase di rallentamento, è rimasta elevata con conseguente impatto sui costi operativi della Società e del Gruppo; si rimanda alla relativa sezione delle note descrittive al bilancio per maggiori informazioni.

Con riferimento alla valutazione dei beni immobiliari, l'attuale situazione macroeconomica (andamento dei tassi di interesse, inflazione ancora elevata, politiche monetarie ancora restrittive) può certamente generare un maggiore livello di incertezza nella determinazione dei fair value dei beni. In detto ambito il Gruppo, da una parte, ricorre a periti indipendenti per la valutazione della quasi totalità del portafoglio immobiliare e, dall’altra, adottando il postulato del costo storico come basis of accounting risulta comunque meno sensibile alle variazioni di fair value dei singoli beni. Nell’esercizio in esame il fair value dei beni immobiliari ha comunque mostrato una sostanziale stabilità rispetto all’esercizio precedente in quanto gli effetti negativi conseguenti l’aumento dei tassi di attualizzazione in ragione dei maggiori costi di provvista finanziaria sono stati compensati da quelli positivi derivanti dalle previsioni di maggiori ricavi per effetto dei meccanismi di recupero dell’inflazione.

Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Bastogi è esposto

Rischi connessi alla continuità aziendale

Il Gruppo monitora costantemente la situazione finanziaria e la sua prevedibile evoluzione prospettica al fine di identificare i fabbisogni finanziari della gestione e garantirne una adeguata copertura.

Con riferimento al comparto immobiliare, che mostra un maggiore grado di rigidità in termini di abbinamento di fabbisogni finanziari e relative coperture, gli Amministratori di Brioschi Sviluppo Immobiliare hanno elaborato un piano finanziario per gli esercizi 2024 e 2025. Tale piano ipotizza:

per il 2024, incassi operativi determinati con criteri prudenziali ipotizzando (i) il perfezionamento delle sole cessioni immobiliari coperte da accordo preliminare di vendita e (ii) l’operatività dei soli contratti di locazione in portafoglio al 31 dicembre 2023;

per il 2025, incassi operativi relativi alla cessione di asset e contratti di locazione comunque ritenuti sostenibili e realizzabili;

il rifinanziamento/riscadenziamento nel corso del 2024 di alcune posizioni debitorie verso il sistema bancario per complessivi circa 7,3 milioni di euro, la cui realizzazione appare anch’essa ragionevole.

Per quanto riguarda invece le attività non immobiliari (principalmente Intrattenimento, Arte-Cultura e Alberghiero), una volta consolidata nel medio-lungo termine l’esposizione finanziaria della controllata Frigoriferi Milanesi, pari a 6,7 milioni di euro alla data di sottoscrizione del nuovo finanziamento ipotecario (febbraio 2024), si ritiene che le positive performance operative consuntivate nonché quelle attese per il futuro possano generare nei prossimi anni flussi di cassa coerenti con i rispettivi fabbisogni.

Sulla base delle considerazioni riportate, dei risultati operativi e finanziari ad oggi conseguiti, e precedentemente rappresentati nella presente relazione, che hanno peraltro permesso di evidenziare al 31 dicembre 2023 disponibilità liquide per oltre 18 milioni di euro, gli Amministratori ritengono pertanto appropriato l’utilizzo del presupposto di continuità aziendale per la redazione dei bilanci consolidato e separato di Bastogi al 31 dicembre 2023.

Peraltro, anche nel caso in cui non si manifestassero, anche solo in parte, i flussi finanziari ipotizzati, il Gruppo ha previsto negli attuali piani significativi investimenti che potrebbero, almeno in parte, essere sospesi e/o posticipati permettendo di soddisfare l’eventuale fabbisogno finanziario. In aggiunta, il Gruppo dispone comunque di un patrimonio immobiliare di rilevante entità la cui cessione, al momento non prevista nei piani aziendali, potrebbe anch’essa ampiamente soddisfare eventuali fabbisogni.

Rischi connessi alle condizioni generali dell’economia

L’andamento economico, patrimoniale e finanziario del Gruppo non può essere disgiunto dalla situazione macroeconomica che ne influenza scelte e risultati. L’andamento del prodotto interno lordo, unitamente alle condizioni generali di accesso al mercato del credito, ha un impatto diretto sulla capacità di spesa dei consumatori, delle imprese e delle istituzioni con cui Bastogi si relaziona.

L’attuale situazione macroeconomica è caratterizzata da un elevato livello di incertezza. Nelle principali economie mondiali stanno infatti emergendo alcuni segnali di indebolimento dell’attività economica con conseguente rallentamento della crescita prevista (il PIL mondiale è previsto al 2,7 per cento nel 2024 3 ) come conseguenza delle politiche monetarie restrittive, del conseguente peggioramento della fiducia di consumatori e imprese nonché degli attuali elevati rischi di natura geo-politica (in particolare in Medio Oriente). Sebbene il rallentamento dell’inflazione non abbia ancora permesso una riduzione dei tassi di interesse di riferimento, le previsioni future al ribasso hanno tuttavia giustificato un leggero allentamento delle tensioni presenti sui mercati finanziari internazionali.

Nell’area dell’euro l’attività economica resta debole in ragione dello scarso dinamismo della domanda interna ed estera. Nonostante la persistente debolezza del ciclo economico, l’occupazione ha continuato a crescere. Si è consolidato il processo di disinflazione e le proiezioni indicano un ritorno ad una inflazione nell’intorno del 2% a partire dal 2025.

La BCE ha lasciato invariati i tassi di interesse di riferimento e pertanto i passati rialzi dei tassi ufficiali hanno continuato a trasmettersi al costo dei finanziamenti a famiglie e imprese con conseguente notevole diminuzione della domanda di credito.

In Italia le medesime difficili condizioni di accesso al credito, unitamente a prezzi delle utilities ancora elevati, hanno frenato la crescita economica con la sola eccezione del settore delle costruzioni che ha continuato a beneficiare degli incentivi fiscali. L’occupazione è tuttavia cresciuta nel corso dell’anno caratterizzata, peraltro, da una robusta dinamica salariale. Si sta intensificando il calo dell’inflazione anche se la restrizione monetaria continua a trasmettersi al mercato del credito con una dinamica dei prestiti che rispecchia ancora la marcata debolezza della domanda di finanziamenti e la rigidità dei criteri di offerta, coerentemente con l’orientamento restrittivo di politica monetaria.

Il 2024 è atteso essere caratterizzato da una crescita economica ancora debole (+0,6%, sostanzialmente in linea con i dati 2023) nonostante un’inflazione in ulteriore ribasso (1,9% rispetto al 5,9% nel 2023). In tale contesto, il miglioramento delle condizioni di accesso al credito si pone dunque come elemento essenziale per rilanciare la crescita.

La situazione generale rimane dunque ad oggi caratterizzata da condizioni di incertezza in ragione delle quali le previsioni riportate nella presente relazione finanziaria annuale potrebbero subire variazioni.

Rischi connessi ai mercati di riferimento del Gruppo

Quanto riportato nei successivi paragrafi relativi ai rischi connessi ai mercati di riferimento del Gruppo non tiene conto dei possibili, e al momento non quantificabili, effetti derivanti da un eventuale peggioramento della generale situazione macroeconomica.

Immobiliare

Il mercato immobiliare è caratterizzato da una ciclicità dei valori di compravendita e di locazione. A seconda della localizzazione e delle specifiche proprie degli immobili, i prezzi seguono l’andamento del ciclo con diversa intensità.

I fattori macroeconomici che maggiormente influenzano i valori immobiliari e quindi determinano l’andamento dei cicli possono essere ricondotti a:

la dinamica dei tassi di interesse;

la liquidità presente sul mercato e la presenza di investimenti alternativi;

la crescita economica settoriale e di sistema.

Le evoluzioni macroeconomiche e in particolare quelle dei tassi di interesse hanno determinato nel corso del 2023 un rallentamento degli investimenti immobiliari in tutte le asset class.

Il settore uffici è stato fortemente penalizzato da un atteggiamento attendista degli investitori, in particolar modo esteri, con una ridotta presenza di transazioni di grandi dimensioni. Le difficili condizioni del mercato del debito hanno infatti contribuito a deprimere il mercato, con un impatto sia sulle operazioni Core, dove gli investitori sono stati sostanzialmente obbligati a procedere full equity, sia sulle operazioni value-add dove il costo del finanziamento ha un impatto spesso critico sul potenziale prezzo di acquisto. In detto ambito l’aumento dei tassi di interesse e il clima di incertezza generale derivante dal contesto macroeconomico hanno infatti continuato a spingere al rialzo i rendimenti netti.

L'interesse per l'asset class logistica, nonostante sia stato anch’esso influenzato dal rallentamento macroeconomico, è rimasto invece forte principalmente grazie alle prospettive positive del settore e ai buoni risultati in termini di assorbimento.

Il settore Retail ha continuato a faticare non poco a uscire dalla crisi con volumi di nuovi investimenti contenuti. Le transazioni hanno principalmente interessato piccoli centri commerciali, prevalentemente ubicati in location secondarie, mentre la disponibilità di prodotto high-street continua a vedere come protagonisti investitori privati su operazioni di volumi spesso esigue.

Il settore ricettivo ha ridotto gli investimenti complessivi con operazioni di taglio medio-piccolo e la conferma di interesse per i progetti di conversione di immobili direzionali in prodotti ricettivi upscale . Il mercato dell’ospitalità ha comunque dato segnali positivi nei principali parametri di mercato con previsioni positive anche per il 2024.

Il mercato residenziale permane in una fase di incertezza connesso all’aumento dei costi delle edificazioni. Se la fascia di potenziale clientela medio-alta ha la capacità economica di assorbire l’aumento dei costi di uscita dei progetti, in questa fase la situazione rimane più problematica per le fasce medio-basse.

Tra i prodotti “non tradizionali” segnaliamo i Data Center che rappresentano una asset class destinata a giocare un ruolo chiave nel futuro in grado di attirare l’interesse sia degli operatori che degli investitori, grazie all’atteso sviluppo esponenziale di “cloud computing” e intelligenza artificiale.

Tra gli aspetti più rilevanti per futuro vi saranno la rigenerazione e l’upgrade tecnologico degli asset. Per quanto riguarda gli uffici in termini di rigenerazione si rende necessaria una forte accelerazione in quanto nelle principali città del mondo la maggior parte degli edifici direzionali oggi esistenti sarà ancora in uso nel 2050. Una profonda riqualificazione garantirà inoltre una considerevole riduzione dei costi dell’energia a parità di superfici.

Anche la tecnologia avrà sempre maggiormente un ruolo chiave in un contesto in cui gli spazi vengono utilizzati in modo più dinamico.

In tale contesto si accentuerà la separazione tra i mercati di uffici prime e non prime: l’interesse di investitori e domanda continuerà ad orientarsi su spazi con location eccellenti e ben collegate, anche in ragione del consolidamento di modelli di lavoro ibridi, sulla flessibilità degli spazi lavorativi e sulle caratteristiche di sostenibilità (energetica e sociale) degli edifici. E proprio la vivibilità degli spazi sarà un fattore determinante per la buona riuscita di mercato degli spazi direzionali, rendendo tra l’altro premianti certificazioni che tengono conto del benessere degli occupanti.

Il retail proseguirà nel percorso di ripensamento di gran parte del proprio assetto per entrare in una nuova fase di mercato. Il nuovo contesto sta infatti avendo impatti importanti sia sulla destinazione degli spazi che sulla ricerca di nuovi format per le strutture retail. Ne sono esempio la creazione di aree per smart working, servizi sportivi e di intrattenimento all’interno di sempre più strutture. La collaborazione tra i vari attori principali della galleria diventerà un fattore di successo e di sostenibilità degli asset retail nel medio-lungo termine.

Perché gli investimenti immobiliari possano ritornare a crescere in modo stabile e duraturo sono certamente auspicabili il ritorno a condizioni distese di accesso al credito, una stabilizzazione e riduzione dei costi di edificazione e una fiscalità non penalizzante.

Intrattenimento

Il settore dell’intrattenimento è fortemente influenzato dall’andamento generale dell’economia e dal clima di fiducia dei mercati finanziari. Periodi di contrazione della domanda reale hanno riflesso diretto sulla propensione di spesa dei consumatori per beni e servizi non strettamente di prima necessità anche se il settore più specifico dell’intrattenimento dal vivo presenta frequenti e significativi segnali di anti-ciclicità.

Nonostante l’attuale situazione macroeconomica caratterizzata da una crescita economica ancora incerta in ragione delle possibili evoluzioni della situazione geo-politica (conflitti in Ucraina e Medio-Oriente) nonché delle tematiche che attualmente caratterizzano il contesto macroeconomico (inflazione in riduzione , il settore ha consuntivato una piena ripresa delle operazioni con dei livelli di attività superiori al periodo pre pandemia.

La pianificazione di nuove strutture da parte del Comune di Milano correlate anche all’aggiudicazione da parte di Milano Cortina delle Olimpiadi invernali del 2026 rappresenta infine un fattore da considerare in ottica di prospettive di medio-lungo termine.

Arte e Cultura

Il mercato dell’arte dell’ultimo anno è stato caratterizzato da una notevole contrazione degli investimenti da parte dei collezionisti, sia in America che in Europa ed Asia. Ad un periodo nel quale il Covid e la guerra russo-ucraina hanno contribuito ad innalzare l’inflazione, ha fatto seguito un 2023 contraddistinto dall’infuocarsi del conflitto israelo-palestinese, con un conseguente consistente innalzamento dei tassi di interesse delle banche europee e americane. In logica conseguenza si è assistito a un deciso spostamento di capitali verso investimenti sicuri con tassi d’interesse alti, piuttosto che investimenti nel più volatile mercato dell’arte.

Le aste del 2023, si sono concluse con un bilancio certamente negativo, sia per ciò che concerne il mercato italiano che quello internazionale e si presume che questo andamento durerà anche per buona parte del 2024.

Per quanto riguarda l’arte moderna e contemporanea, a New York, nel mese di maggio sono state messe all’asta alcune note collezioni: Ostin da Sotheby’s, Newhouse e Gerald Fineberg da Christie’s e proprio la vendita di questa ultima collezione ha mostrato un ridimensionamento dei prezzi per opere di interesse internazionale. Il dato più sorprendente non si è ravvisato tanto nei bassi prezzi di acquisizione da parte dei compratori rispetto alle stime di partenza delle opere, quanto nell’accettazione di una forte riduzione delle riserve d’asta da parte del proprietario, nettamente inferiori alle stime minime.

La fiera d’arte di Basilea di giugno, il più importante evento fieristico nel mondo dell’arte, ha riscontrato una diminuzione di presenze soprattutto da parte dei collezionisti americani. L’acquisizione da parte della società proprietaria di Artbasel della fiera parigina già denominata Fiac, ed ora diventata Artbasel Paris Plus, ha spinto molti collezionisti a preferire la capitale francese nel mese di ottobre piuttosto che la più piccola e meno attraente Basilea in giugno. Già Christie’s e Sotheby’s avevano spostato molte vendite da Londra a Parigi grazie alla libera circolazione dei beni nei paesi europei e la conseguente minor tassazione rispetto al Regno Unito; la capitale francese si sta consolidando come un polo importante alternativo a Londra.

Il mercato in Italia, già non particolarmente brillante negli ultimi tempi, nel 2023 è stato animato dall’interesse puntuale solo per pochissimi artisti. Piero Dorazio, Giuseppe Capogrossi, Carla Accardi e i monocromi di Mario Schifano attirano collezionisti disposti a spendere cifre considerevoli ma si tratta di una nicchia di mercato relativamente contenuta.

Anche il mercato degli Old Masters Paintings dell’ultimo anno si conferma debole nel complesso, secondo una tendenza in atto ormai da diversi anni. All’interno del comparto sono però significative le differenze nell’andamento di mercato di singoli filoni e di opere con particolari caratteristiche.

I risultati globali, nella grande maggioranza dei casi poco incoraggianti, sono infatti equilibrati dal notevole aumento dei prezzi delle opere d’arte appartenenti alla categoria dei “trophy asset”. Si tratta di opere eseguite da artisti di fama internazionale che assecondano un gusto trasversale. Sono opere museali, di certa autografia, ottimo stato di conservazione, elevata riconoscibilità. Questi “asset” sono contesi da una clientela internazionale plurimilionaria non necessariamente composta da collezionisti di Old Masters ma che riconosce l’eccezionalità di queste opere e, di conseguenza, il prestigio. Si registrano infatti risultati d’asta molto alti rispetto ai risultati medi del mercato di maestri antichi e proprio per questo fungono da contrappeso agli scarsi risultati delle opere che, diversamente dai decenni scorsi, non trovano più apprezzamento da parte del mercato.

L’arte antica di medio-basso livello, che negli anni 2000 si mostrava ancora assai florida, ora vive un periodo di crollo, ben dimostrato dai risultati di vendita pari a quelli che le opere ottenevano quarant’anni fa e con un’alta percentuale di invenduti. Si tratta soprattutto di opere di bassa qualità artistica e compromesso stato di conservazione ma anche di opere di un’accettabile qualità con soggetti un tempo considerati commerciali, come nature morte, battaglie, paesaggi o capricci architettonici. All’interno del comparto di maestri antichi queste tipologie di opere rappresentano la porzione numericamente dominante e la curva discendente dei valori di vendita non dà segni di recupero, ridimensionando di anno in anno il giro d’affari del settore. Sebbene la perdita di dinamicità di un mercato possa dipendere da diversi fattori quali incertezze politiche, economiche e cambiamenti nella distribuzione della ricchezza globale, in questo caso l’impatto dell’evoluzione del gusto gioca un ruolo determinante.

Unica nota positiva rilevabile nella diffusa situazione di crisi dell’arte antica è che pare diffondersi una nuova capacità di trovare il “bello” anche in alcune opere minori: saper rilevare delle caratteristiche qualitative indipendenti dall’autografia. Ciò è riscontrabile in ciascuno dei filoni stilistici e periodi storici e potrebbe determinare, in futuro, un nuovo approccio selettivo in linea con l’evoluzione di una cultura globalizzata, meno legata alla tradizione visiva eurocentrica. Questa tendenza premia piuttosto l’immediata lettura compositiva, colori chiari e contorni definiti .

Rischi connessi all’attività specifica

Rischi connessi alla concessione di appalti - Il Gruppo Bastogi nello sviluppo delle proprie iniziative di natura immobiliare si avvale di società di costruzioni i cui rapporti vengono regolati a mezzo di specifici contratti di appalto. Nonostante il Gruppo Bastogi si avvalga di primarie società di costruzioni e i contratti di appalto prevedano la possibilità di rivalsa sull’appaltatore nell’eventualità di contestazioni del cliente finale (acquirente o conduttore dell’immobile), non può escludersi che tali società di costruzioni non adempiano puntualmente ai propri obblighi esponendo le società del Gruppo Bastogi al rischio di richieste di natura indennitaria o risarcitoria (ivi incluse eventuali penali e/o escussione di garanzie) da parte del cliente finale, con potenziali riflessi sull’attività operativa e finanziaria del Gruppo Bastogi.

Rischi connessi all’evoluzione normativa e regolamentare - Le attività immobiliari in cui opera il Gruppo Bastogi sono soggette alla normativa in materia di edilizia, urbanistica e ambientale nonché alla normativa applicabile in materia di locazioni, appalti e rapporti con la pubblica amministrazione.

Eventuali mutamenti nel quadro normativo e regolamentare esistente potrebbero comportare la necessità di un incremento degli investimenti e/o un aggravio dei costi con conseguenti effetti negativi sui risultati operativi e sulle condizioni finanziarie del Gruppo. Inoltre, eventuali mutamenti della normativa in materia urbanistica potrebbero influire negativamente sui progetti immobiliari nelle aree di proprietà.

Rischi connessi alla variazione dei prezzi delle materie prime - La variazione dei prezzi delle materie prime costituisce un rilevante fattore di rischio per le imprese. I prezzi delle materie prime sono soggetti ai seguenti fattori:

andamento della crescita economica, dei tassi d’interesse e dell’inflazione

variazioni nella disponibilità e nelle scorte

evoluzione delle monete di transazione e delle disposizioni commerciali

condizioni meteorologiche, catastrofi naturali e cambiamenti climatici

rischi geopolitici

I mercati delle materie prime possono presentare dinamiche differenti in base alle peculiari caratteristiche di ciascuno di essi.

Nell’ambito delle specifiche attività di sviluppo immobiliare che sono caratterizzate da progetti di lungo termine eventuali dinamiche originate dai fattori di rischio sopra riportati, possono avere un impatto sui costi di edificazione e dunque sulla marginalità dei progetti.

Rischi connessi all’impatto ambientale e sociale dei progetti di sviluppo immobiliare - La valutazione dei progetti di sviluppo immobiliare si è basata, storicamente, su criteri di tipo edilizio-urbanistico, rispondenti prevalentemente a logiche di attrattività commerciale degli edifici e del sito di pertinenza dei medesimi. La crisi climatico-ecologica a livello planetario, nonché in linea più generale il crescente focus sui temi di sostenibilità, ha generato un’integrazione di prospettiva, per cui la qualità di un immobile viene sempre più valutata anche in rapporto al suo potenziale impatto sull’ambiente esterno. Nei progetti di sviluppo immobiliare risulterà dunque maggiormente critico, come rischio/opportunità, il potenziale impatto degli edifici sull’ambiente in relazione all’utilizzo delle risorse idriche ed energetiche, alla produzione di CO 2 e al ciclo di vita dei materiali nonché il potenziale impatto sociale in relazione alla qualità della vita e dell’ambiente e quindi al benessere degli utilizzatori che usufruiscono degli spazi pubblici e privati generati dalle operazioni immobiliari.

Tutti gli edifici realizzati dal Gruppo negli ultimi anni hanno ottenuto importanti certificazioni internazionali relative alle tematiche di sostenibilità ambientale e di qualità della vita degli occupanti, tra cui LEED e WELL, livelli Gold e Platinum. Particolare attenzione è stata posta al progetto degli spazi asserviti all’uso pubblico.

Tali elementi costituiscono per Bastogi un fattore rilevante al fine della creazione di valore nel medio-lungo periodo anche in ragione del fatto che la maggioranza degli investitori ha recentemente dichiarato che in futuro acquisirà solo immobili con certificazioni ESG e provvederà a ricostituire i portafogli in ottica di sostenibilità ambientale.

Rischi di natura finanziaria

Il Gruppo, nell’ambito della propria operatività, è esposto a rischi finanziari connessi a:

rischio di liquidità;

rischio di tasso di interesse;

rischio di credito.

Il Gruppo svolge un’attenta attività di monitoraggio dei rischi finanziari che possono avere un impatto sull’operatività al fine di prevenire potenziali effetti negativi e porre in essere azioni correttive. Di seguito si riportano i rischi in dettaglio, rimandando peraltro alle note descrittive al bilancio per ulteriori indicazioni qualitative e quantitative sui potenziali impatti di tali rischi sul Gruppo.

Rischio di liquidità - La natura delle attività in cui il Gruppo opera richiede sia il mantenimento di un adeguato livello di disponibilità liquide, attraverso l’autofinanziamento e la disponibilità di linee di credito, sia la copertura degli investimenti attraverso finanziamenti a medio-lungo termine. Per una disamina approfondita del rischio di liquidità si rimanda al paragrafo “Rischi connessi alla continuità aziendale”.

Rischio di tasso di interesse - Il Gruppo ha in essere una strategia volta a ridurre il rischio di fluttuazione dei tassi di interesse originato prevalentemente dalle linee di credito e dai debiti finanziari a lungo termine in essere. Alcuni finanziamenti peraltro sono a tasso fisso.

Con riferimento al contratto di finanziamento della controllata Milanofiori 2000, sono stati stipulati tre contratti di copertura del rischio di variabilità di tasso di interesse a valere su una porzione della tranche A del finanziamento strutturato per un valore nozionale complessivo al 31 dicembre 2023 di 8,8 milioni di euro; le coperture sono realizzate tramite contratti di Interest Rate Swap che prevedono il pagamento di tassi fissi crescenti lungo la durata del finanziamento (Fix Payer Swap Step-up), alla data di bilancio il tasso è pari al 4,15% che rappresenta il massimo tasso fissato. Alla data di riferimento da un punto di vista contabile detti contratti sono valutati come strumenti di negoziazione con variazioni di fair value imputate al conto economico.

Milanofiori 2000 detiene un ulteriore contratto di Fix Payer Swap Step-up a valere su un valore nozionale al 31 dicembre 2023 pari a 17,6 milioni di euro e tasso di interesse massimo sullo strumento derivato fissato al 4,10% (applicato a partire dal 1 gennaio 2020), a copertura del rischio di variabilità di tasso a valere su una porzione del debito finanziario in essere derivante dalla vendita e retro locazione delle piccole e medie superfici commerciali, paracommerciali e ricettive a Milanofiori Nord . Alla data di riferimento da un punto di vista contabile anche detto contratto è valutato come strumento di negoziazione con variazioni di fair value imputate al conto economico.

Pertanto, alla data del 31 dicembre 2023, non risultano coperti dal rischio di variabilità dei tassi di interesse debiti finanziari a lungo termine iscritti in bilancio al 31 dicembre 2023 per complessivi 48,5 milioni di euro.

Rischio di credito - Il rischio di credito del Gruppo è prevalentemente legato all’operatività aziendale ed è descritto nelle specifiche sezioni delle Note esplicative.

Risultato d’esercizio di Bastogi spa e fatti di rilievo delle società del Gruppo

Bastogi spa

Approvazione del bilancio al 31 dicembre 2022 e nomina di un membro del consiglio di amministrazione

L’Assemblea degli azionisti di Bastogi, riunitasi il 22 maggio 2023 tramite il Rappresentante Designato, ha approvato il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2022, che evidenzia una perdita di 8.611.807 euro, e ha deliberato di ripianare la perdita dell’esercizio corrente e le perdite degli esercizi precedenti portate a nuovo, pari a euro 24.369.145, mediante l’utilizzo di parte della riserva da fusione; di distribuire ai soci un dividendo ordinario unitario di 0,009 euro, al lordo delle ritenute di legge, per ogni azione in circolazione avente diritto al pagamento del dividendo, con esclusione delle azioni proprie, mediante parziale utilizzo della riserva utili portati a nuovo, ponendo il dividendo in pagamento a partire dal 4 ottobre 2023, con stacco cedola il 2 ottobre 2023 e record date il 3 ottobre 2023.

L’assemblea ha inoltre confermato consigliere la dottoressa Barbara Masella, che il 26 giugno 2023 ha rassegnato le dimissioni per sopravvenuti motivi personali. Il 10 luglio 2023 il Consiglio di Amministrazione di Bastogi S.p.A. ha dunque cooptato a norma dell’art. 2386 c.c., quale consigliere non esecutivo e indipendente ai sensi del Testo Unico della Finanza e del Codice di Corporate Governance, la dottoressa Rebeca Gómez Tafalla e l’ha altresì nominata componente del comitato nomine e remunerazioni.

Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre nominato, quale membro del comitato controllo e rischi fino alla scadenza del mandato, la dottoressa Benedetta Azario, consigliere non esecutivo e non indipendente.

Accordo di modifica di alcuni termini contrattuali del finanziamento chirografario di Unicredit

Nel mese di marzo 2023 è stata ottenuta una ridefinizione di alcune condizioni contrattuali del finanziamento chirografario concesso da Unicredit. Gli accordi hanno previsto una estensione di 12 mesi della durata (la scadenza finale è ora fissata al 31 dicembre 2025), e la previsione di un soft amortizing .

Risultato d’esercizio

L’esercizio al 31 dicembre 2023 si chiude con una perdita complessiva di 3,7 milioni di euro rispetto a 8,5 milioni di euro al 31 dicembre 2022. Il miglioramento è principalmente attribuibile ad una contrazione della perdita da interessenza nelle partecipate per 3,1 milioni di euro, derivante principalmente da una minore svalutazione della partecipazione in Brioschi Sviluppo Immobiliare anche in ragione di una maggiore stabilità di alcuni valori immobiliari rispetto all’esercizio precedente, nonché alla contabilizzazione nell’esercizio di maggiori proventi da consolidato fiscale per circa 2,2 milioni di euro.

Da un punto di vista operativo il margine operativo netto migliora di 0,3 milioni di euro passando da una perdita di 2,6 milioni di euro al 31 dicembre 2022 a una perdita di 2,3 milioni di euro al 31 dicembre 2023 mentre la gestione finanziaria aumenta il passivo di 0,1 milioni di euro per effetto dell’aumento dei tassi di interesse di mercato.

Nel 2023 il capitale investito si è ridotto da 142,9 milioni di euro a 137,5 milioni di euro.

La posizione finanziaria netta verso il sistema creditizio è negativa per 5,4 milioni di euro, rispetto a 6,1 milioni di euro al 31 dicembre 2022.

Il patrimonio netto al 31 dicembre 2023 è pari a 132,2 milioni di euro rispetto a 136,9 milioni di euro al 31 dicembre 2022. La riduzione è attribuibile al risultato complessivo d’esercizio e alla distribuzione di dividendi avvenuta nel corso dell’anno.

Conto economico riclassificato di Bastogi spa

 

 

Valori espressi in migliaia di euro

 

31 dic 2023

31 dic 2022

Ricavi delle vendite e altri ricavi

1.005

793

 

 

 

Costi per servizi

(1.829)

(2.216)

Costi del personale

(972)

(879)

Altri costi operativi

(302)

(72)

Margine Operativo Lordo

(2.098)

(2.374)

 

 

 

Ammortamenti e svalutazioni

(173)

(177)

Margine Operativo Netto

(2.271)

(2.551)

 

 

 

Risultato da interessenza nelle partecipate

(2.544)

(5.604)

Risultato della gestione finanziaria

(1.117)

(965)

Imposte

2.225

509

Utile / (Perdita) dell'esercizio

(3.707)

(8.612)

 

 

 

Altre componenti rilevate a patrimonio netto

8

81

Utile / (Perdita) complessiva dell'esercizio

(3.699)

(8.531)

Prospetto della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata di Bastogi spa

 

 

Valori espressi in migliaia di euro

 

31 dic. 2023

31 dic. 2022

Immobili, impianti e macchinari

764

259

Altre attività immateriali

5

5

Partecipazioni

178.666

179.499

Rimanenze

822

822

Altre attività correnti e non correnti

22.288

37.047

(Altre passività correnti e non correnti)

(65.014)

(74.693)

CAPITALE INVESTITO NETTO

137.531

142.940

 

PATRIMONIO NETTO

132.160

136.876

(Disponibilità liquide)

(81)

(39)

Debiti verso banche

1.880

1.977

Passività da leasing

246

262

POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE

2.045

2.199

Debiti verso banche

2.702

3.791

Passività da leasing

624

73

POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L

3.326

3.864

POSIZIONE FINANZIARIA NETTA

5.371

6.064

FONTI DI FINANZIAMENTO

137.531

142.940

Raccordo tra il patrimonio netto ed il risultato dell’esercizio evidenziati nei prospetti contabili della Capogruppo ed il patrimonio netto ed il risultato consolidato

Valori espressi in migliaia di euro

Risultato

Patrimonio

dell'esercizio

Netto

Bilancio d'esercizio della Capogruppo

(3.707)

132.160

Eliminazione del valore delle partecipazioni consolidate:

-

Differenza tra valore di carico delle partecipazioni

e valore pro-quota del patrimonio netto contabile

0

(153.608)

-

Risultati pro- quota conseguiti dalle società consolidate

al netto delle svalutazioni delle partecipazioni

5.027

0

-

Maggiori valori attribuiti all'attivo delle partecipate al netto dei relativi effetti fiscali

(211)

159.551

Valutazione delle partecipazioni non consolidate

con il metodo del Patrimonio Netto

1.874

2.017

Eliminazione di utili infragruppo al netto del relativo effetto fiscale e della quota di terzi

336

(126.366)

Effetto fiscalità anticipata/differita

(1.354)

15.252

Altre

1.706

(631)

Bilancio consolidato di Gruppo (quota attribuibile al Gruppo)

3.671

28.375

Principali società del Gruppo

Nel seguito si riportano i fatti di rilievo relativi alle principali società del Gruppo Bastogi, raggruppate per settore di attività.

Immobiliare

Brioschi Sviluppo Immobiliare (partecipata da Bastogi al 50,057%)

Definizione di una posizione debitoria chirografaria

Nell’ambito di un processo già iniziato negli ultimi mesi del 2022, nel mese di gennaio 2023 la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare ha definito una posizione debitoria chirografaria di 3,1 milioni di euro prevedendo un pagamento a saldo e stralcio di un importo di 2,85 milioni di euro. Gli effetti economici derivanti dalla definizione sono positivi per 0,4 milioni di euro al lordo dei relativi effetti fiscali.

Risoluzione consensuale del contratto di sub-locazione di una porzione dell’edificio “U3”

Nel mese di giugno 2019 Diamante Re, locatore dell’edificio “U3” a Milanofiori Nord, aveva sottoscritto con la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare un contratto di sub-locazione di una porzione del medesimo edificio. Nel corso del mese di giugno 2023, previo pagamento di un corrispettivo di 0,7 milioni di euro, Brioschi Sviluppo Immobiliare ha risolto consensualmente detta locazione passiva rappresentata nel bilancio consolidato come un’operazione di riaffitto di una porzione dell’immobile venduto (c.d. “ sale and leaseback ”). L’operazione ha generato un provento di 0,3 milioni di euro e ha permesso di migliorare la posizione finanziaria netta consolidata grazie alla cancellazione di passività da leasing per 4,3 milioni di euro.

Cessione della partecipazione in Milanofiori Energia

Il 16 novembre 2023 la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare ha ceduto l’intera quota detenuta in Milanofiori Energia S.p.A., pari al 70% del capitale, a Getec Italia S.p.A. (“Getec”). Nel medesimo contesto, anche Amafin S.p.A., proprietaria del restante 30% del capitale ha ceduto a Getec la propria quota.

Milanofiori Energia è proprietaria di un impianto di cogenerazione e della connessa rete di teleriscaldamento privata al servizio del quartiere Milanofiori Nord ad Assago e con la vendita della partecipazione il Gruppo ha cessato l’attività operativa di produzione e vendita di energia.

Il prezzo di vendita per la quota del 70% di proprietà di Brioschi è pari a 3,2 milioni di euro ed è stato integralmente pagato dall’acquirente.

Gli effetti economici della cessione nel bilancio consolidato di Bastogi sono positivi per 2,7 milioni di euro.

Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo - Progetto Milanofiori Nord (partecipate al 100% da Brioschi Sviluppo Immobiliare)

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria di un’area di originari 360.000 mq al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase di ultimazione la realizzazione del progetto di Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento (“slp”) con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana di Milano (linea 2), comprende, tra l’altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness. L’area commerciale del comparto di Milanofiori Nord è locata a noti marchi della grande distribuzione commerciale, che si affiancano a Virgin Active per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per il cinema multisala e H2C per l’albergo. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre agli spazi locati nella piazza commerciale a primari operatori del settore, sono presenti nel comparto un punto di ristorazione Mc Drive e un punto di ristorazione Calavera Fresh Mex.

Alla data della presente relazione sono state ultimate edificazioni per complessivi 204.000 mq circa di slp (di cui 61.000 mq circa detenuti dal Gruppo come investimenti immobiliari) e sono in corso valutazioni da parte di Milanofiori Sviluppo in merito allo sviluppo dei residui 14.000 mq circa di slp.

Cessione di una parte delle quote del Fondo Fleurs

Il 31 maggio 2023 la controllata Milanofiori Sviluppo S.r.l. ha venduto a un investitore professionale n. 20,473 quote del Fondo Fleurs (pari al 6,125%), il fondo comune di investimento immobiliare italiano di tipo chiuso (FIA immobiliare riservato) che nel mese di agosto 2022 aveva acquistato da Milanofiori Sviluppo gli edifici “U1” e “U3” a Milanofiori Nord.

Il corrispettivo per la vendita, inclusivo dei ratei maturati fino alla data di cessione, è pari 5,1 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il prezzo pagato in sede di acquisizione.

A livello di bilancio consolidato, gli effetti economici derivanti dalla menzionata cessione sono positivi per 2,8 milioni di euro.

Acquisto di un’area edificabile a Milanofiori Nord per complessivi 12.725 mq di SLP e relativo contratto di finanziamento

Il 28 giugno 2023 Milanofiori Sviluppo ha acquistato dalla società consociata Milanofiori 2000 un’area edificabile a Milanofiori Nord con annessa tutta la potenzialità edificatoria (complessivi 12.725 mq di superficie lorda di pavimento) che residuava nella disponibilità di Milanofiori 2000 nell’ambito del menzionato progetto di sviluppo. Il prezzo, pari a 10 milioni di euro, è stato determinato anche sulla base di apposita perizia redatta da terzo indipendente. Trattandosi di operazione infragruppo non si segnala alcun effetto contabile sul bilancio consolidato del Gruppo.

Per l’acquisto dell’area edificabile Milanofiori Sviluppo ha ottenuto dal sistema creditizio un finanziamento ipotecario a medio-lungo termine pari al prezzo di acquisto. Il finanziamento prevede un rimborso bullet alla scadenza finale del 2026 e un tasso di interesse pari all’Euribor 6 mesi (con previsione di floor a zero) aumentato di un margine di 250 basis point, maggiorato di ulteriori 30 basis point per ogni periodo semestrale di interessi successivo al primo. Oltre la garanzia ipotecaria sull’area è previsto un pegno sulle quote del Fondo Fleurs i cui proventi successivi alla data di erogazione, siano essi dividendi o proventi da cessione, saranno destinati a rimborso anticipato obbligatorio del finanziamento. Il finanziamento richiede infine il rispetto di parametri finanziari (“Loan To Value”) dipendenti sia dal valore di mercato dell’area che dal Net Asset Value delle quote detenute nel Fondo Fleurs.

Camabo (partecipata da Bastogi al 51% e da Brioschi Sviluppo Immobiliare al 49%) e Infrafin (partecipata da Camabo al 100%)

Camabo detiene la partecipazione in Infrafin (controllata al 100%) che è proprietaria di un’area di circa 1.100.000 mq con potenzialità edificatorie complessive pari a complessivi 310.000 mq di superficie lorda (originari potenziali 325.500 mq, ora ridotti a 310.000 mq) situata nel Comune di Rozzano (Milano), dove si prevede lo sviluppo del progetto Milanofiori Sud. In occasione del Piano di Governo del Territorio del Comune di Rozzano divenuto efficace dal mese di marzo 2013, Infrafin ha avviato un processo di dialogo operativo con gli interlocutori interessati (i responsabili dell’ufficio tecnico del Comune, gli urbanisti estensori del master plan, le realtà attive sul territorio della Società Agricola Sant’Alberto) e con il contributo dell’antropologo Marc Augé, allo scopo di riprogettare in maniera condivisa lo sviluppo dell’area. Il risultato degli incontri è un progetto innovativo di ampio respiro, che prevede un mix funzionale in grado di conciliare la vocazione abitativa e insieme agricola del territorio, nell’ambito di un disegno complessivo e di riqualificazione e valorizzazione ambientale, come l’avvio di coltivazioni tipicamente locali gestite con metodi naturali da inserire in filiere dirette di produzione.

Il 30 maggio 2017 Infrafin ha presentato un’istanza volta ad avviare il procedimento di approvazione di uno strumento urbanistico attuativo che prevede l’insediamento delle potenzialità edificatorie sopra indicate. Nel corso di tutto il 2019 sono proseguite le attività di condivisione delle scelte progettuali con i diversi attori pubblici coinvolti, tra cui il Comune di Rozzano, l’Ente Città metropolitana di Milano e il Parco Agricolo Sud Milano. Nelle more di tali attività è scaduto il Documento di Piano del PGT del marzo 2013 e il Comune di Rozzano ha conseguentemente avviato un procedimento di variante urbanistica al PGT con delibera del 13 novembre 2019, richiedendo ai soggetti interessati la presentazione di suggerimenti e proposte e assegnando al Centro Studi PIM, nel mese di gennaio 2020, l’incarico per la redazione degli atti costituenti la variante al PGT. In attesa della formazione e dell’approvazione della variante è stato avviato un dialogo con il Comune e il PIM per l’inserimento del settore nord dell’area Infrafin, che costituisce di fatto il completamento dell’intervento dell’attuale Milanofiori, all’interno del Documento d’Inquadramento dei Programmi Integrati d’Intervento, strumento urbanistico che consente l’attuazione di aree di trasformazione urbana anche in assenza del Documento di Piano. Nel mese di luglio 2021 il menzionato Documento d’Inquadramento della Programmazione Integrata di Intervento è stato approvato consentendo in via anticipata ad Infrafin di sviluppare il settore nord dell’area per circa 96.000 mq di superficie lorda di pavimento. Nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal Documento d’Inquadramento, è stato presentato il progetto di Piano Integrato d’Intervento con la connessa documentazione relativa alle procedure di Valutazione Ambientale Strategica (VAS) e Valutazione di Impatto Ambientale (VIA), e quindi avviato il relativo processo di approvazione che procede nei tempi previsti (adozione in data 21 febbraio 2024).

Con riferimento invece al settore sud del comparto, nel mese di ottobre 2023 è stata approvata la variante urbanistica al PGT (successivamente pubblicata il 6 marzo 2024) che prevede, oltre alla possibilità di insediare funzioni tradizionali (residenziale, uffici, terziario, ricettivo), anche funzioni di interesse generale quali impianti sportivi, ospedali e funzioni innovative quali i data center. In detto ambito, nel mese di luglio 2023 Infrafin ha concesso a F.C. Internazionale Milano S.p.A. un diritto di esclusiva fino al 30 aprile 2024 al fine di verificare la possibilità di realizzare uno stadio sull’area.

Partecipazioni non consolidate
Fondo comune di investimento immobiliare Numeria Sviluppo Immobiliare (partecipato al 50% da Brioschi Sviluppo Immobiliare)

Nel mese di dicembre 2007 la Società ha sottoscritto il 50% delle quote del Fondo Immobiliare Numeria Sviluppo Immobiliare, promosso e gestito da Numeria Sgr. Tale fondo rappresenta il veicolo con cui si è proceduto ad effettuare l’operazione di acquisto di un complesso immobiliare a Modena.

Il fondo si trova attualmente in una situazione di difficoltà e presenta un deficit patrimoniale. In ragione dei risultati negativi consuntivati, principalmente riconducibili alla riduzione del valore di mercato dell’unico asset di proprietà, nei precedenti esercizi gli Amministratori di Brioschi hanno sostanzialmente recepito tutte le possibili perdite derivanti dall’investimento.

Fondo comune di investimento immobiliare Fleurs (partecipato da Milanofiori Sviluppo al 22,1%)

Nell’agosto 2022, nel contesto dell’operazione di cessione degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori Nord, la controllata Milanofiori Sviluppo ha acquisito una quota di minoranza pari al 28,2% Fondo Fleurs, veicolo che ha acquisito i menzionati immobili. Il Fondo Fleurs è un fondo di investimento immobiliare italiano di tipo chiuso (FIA immobiliare riservato) costituito e gestito da Generali Real Estate Sgr, primario operatore internazionale. Nel corso dell’anno Milanofiori Sviluppo ha venduto a Inarcassa una quota del 6,1% del fondo, riducendo la propria partecipazione al 22,1%.

Oltre a Milanofiori Sviluppo e Inarcassa, la compagine sociale del Fondo Fleurs è costituita dal Fondo Toscanini, che fa riferimento a Generali Real Estate, e dalla Fondazione EMPAIA, Ente Nazionale di Previdenza per gli Addetti e per gli Impiegati in Agricoltura, con quote paritetiche del 35,9%.

Le attività del Fondo sono riferite principalmente ai sopra menzionati immobili, mentre le passività sono riferite alle linee di credito concesse al Fondo dal sistema creditizio per finanziare gli acquisti.

Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio

Frigoriferi Milanesi (partecipata al 100% da Bastogi)

Nuovo finanziamento ipotecario a valere sull’immobile “Frigoriferi Milanesi”

Il 28 febbraio 2024 la controllata Frigoriferi Milanesi ha sottoscritto un nuovo contratto di finanziamento ipotecario a valere sull’immobile di proprietà denominato “Frigoriferi Milanesi” per un importo complessivo di 7,6 milioni di euro. Il finanziamento è stato in parte utilizzato per rimborsare la precedente esposizione ipotecaria a valere sul medesimo complesso immobiliare (6,7 milioni di euro). La durata del finanziamento è decennale con scadenza il 31 luglio 2033 e il tasso di interesse è pari all’euribor a 6 mesi oltre uno spread di 350 bps. Il finanziamento prevede inoltre il rispetto di alcuni parametri finanziari (Loan to Value e Debt Service Coverage Ratio) e risulta garantito tramite fidejussione della controllante Bastogi .

Evoluzione prevedibile della gestione

Il Gruppo Bastogi continuerà nel suo impegno verso un miglioramento dei risultati economici, finanziari, patrimoniali e sociali anche mediante la facilitazione e valorizzazione di progetti solidali e sostenibili.

Nonostante un miglioramento del generale contesto macroeconomico con un’inflazione in diminuzione e il venir meno della crisi energetica, permane una generale situazione di incertezza riconducibile al deterioramento delle prospettive economiche nazionali ed internazionali. Tale fatto trova fondamento in un indebolimento della domanda come conseguenza delle politiche monetarie ancora restrittive, del conseguente peggioramento della fiducia di consumatori e imprese nonché degli attuali elevati rischi di natura geo-politica (in particolare in Europa e Medio Oriente).

Per quanto riguarda il comparto immobiliare proseguiranno le attività, sia operative che commerciali, finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio.

A Milanofiori Nord proseguiranno le attività propedeutiche al completamento dello sviluppo dei 14.000 mq residui del comparto.

Per l’area di Milanofiori Sud, con riferimento al settore nord del comparto, proseguirà l’iter di approvazione del Piano Integrato di Intervento adottato il 21 febbraio 2024.

Con riferimento invece al settore sud del comparto, per il quale nel mese di marzo 2024 è stata pubblicata la variante urbanistica al PGT, in conformità agli accordi in essere, continueranno le verifiche di F.C. Internazionale Milano S.p.A , in merito alla fattibilità di realizzare uno stadio e alcune funzioni accessorie all’interno dell’area.

Il Gruppo Forumnet, attivo nel settore dell’intrattenimento, lavorerà per consolidare e migliorare i risultati ottenuti, cercando anche nuove linee di sviluppo dell’attività.

Anche nell’ambito del settore Arte e Cultura, si focalizzerà l’attenzione per consolidare la ripresa post pandemia e proseguirà con lo studio e la verifica di ulteriori progetti di sviluppo e valorizzazione del complesso immobiliare dei Frigoriferi Milanesi.

Sotto il profilo finanziario, si prevede di far fronte ai fabbisogni finanziari con le disponibilità liquide esistenti e i flussi di cassa attesi dall’attività operativa, di investimento e finanziaria. Si rimanda a quanto riportato al paragrafo “Rischio di continuità aziendale”.

Rapporti con parti correlate (Gruppo Bastogi)

Le operazioni compiute da Bastogi e dalle imprese incluse nell’area di consolidamento con parti correlate fanno parte della ordinaria gestione, sono regolate a condizioni di mercato e non sono qualificabili come operazioni atipiche e/o inusuali. Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nella nota 50 del bilancio consolidato al 31 dicembre 2023.

Rapporti con parti correlate (Bastogi spa)

Nel corso dell’esercizio 2023 Bastogi ha effettuato ordinarie operazioni con imprese controllate. Queste operazioni hanno principalmente riguardato concessioni e rimborsi di finanziamenti alle condizioni meglio precisate nelle Note esplicative, nonché prestazioni di servizi i cui corrispettivi sono in linea con i valori di mercato.

I riflessi patrimoniali ed economici di tali operazioni sono evidenziati nei commenti alle singole voci di bilancio.

Le operazioni compiute da Bastogi con le altre parti correlate fanno parte della ordinaria gestione, sono regolate a condizioni di mercato e non sono qualificabili come operazioni atipiche e/o inusuali .

Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nella nota 38 del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2023.

CENNI GENERALI SUI PRINCIPALI CONTENZIOSI

Bastogi / Sigg.re La Rosa

La controversia riguarda la società Mondialcine prima della sua fusione con Bastogi ed è scaturita dalla notificazione il 23 aprile 1990 di atto di intimazione di sfratto per finita locazione da parte della Signora La Rosa, in conseguenza del mancato rilascio, alla scadenza del termine contrattuale, del Cinema Empire sito in Roma.

A seguito del definitivo riconoscimento da parte della Corte di Cassazione 4 della intervenuta risoluzione del contratto di locazione e della condanna generica al risarcimento dei danni in favore della Signora La Rosa, la stessa ha chiesto e ottenuto dal Tribunale di Roma (sentenza n. 22438/07 del 10 ottobre 2008) la condanna della Bastogi “al pagamento, a titolo di risarcimento del danno da occupazione di fatto, delle porzioni immobiliari site in Roma… adibite all’esercizio del Cinema Teatro Empire, della somma di Euro 640.197,07, per il periodo intercorrente dal 1.4.1990 al 20.9.2002, con interessi dalla domanda ed ulteriori interessi dalla data di notifica della domanda (2.11.2002) ex art. 1283 C.C. in favore delle parti ricorrenti [i.e. le sigg.re Emilia e Aveline La Rosa]”, oltre al pagamento delle spese processuali.

Bastogi ha provveduto al pagamento integrale, in favore delle sigg.re La Rosa, degli importi indicati in sentenza.

La sentenza n. 22438/07 è stata impugnata avanti alla Corte d’Appello di Roma con ricorso depositato in data 10 febbraio 2009, fondato sui seguenti motivi:

- mancata limitazione temporale della responsabilità di Bastogi a partire dal 7 ottobre 1994 (data di cessione a G.C. Cinema Spettacolo S.r.l. della quota di proprietà del Cinema Empire), o, in subordine, dall’1 luglio 2000 (data di cessazione del contratto di affitto di ramo d’azienda stipulato con Safin per l’esercizio dell’attività del Cinema Empire);

- errata quantificazione dei pretesi danni, nella misura in cui il Tribunale di Roma non ha tenuto conto degli importi comunque percepiti dalla sig.ra La Rosa a seguito della cessazione del contratto di locazione;

- errata applicazione del criterio di computo degli interessi.

La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 4614 del 2 marzo 2011, ha dichiarato tardivo l’appello, compensando le spese di giudizio tra le parti.

A seguito della proposizione di ricorso per Cassazione, la sentenza d’appello è stata cassata (sentenza n. 3013 del 17 febbraio 2016), con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello.

Bastogi, nelle more del procedimento dinanzi alla Corte di Cassazione, ha appreso che l’immobile è entrato a far parte del circuito di sale cinematografiche gestito dalla società Mediaport Cinema srl; sulla base di tale fatto, Bastogi ha diffidato Mediaport a restituire l’immobile alla Signora La Rosa.

Rimasta la diffida priva di riscontro, Bastogi ha deciso di intraprendere un giudizio finalizzato a ottenere il rilascio dell’immobile da parte della Mediaport e, in ogni caso, la condanna di Mediaport a tenere manlevata la Bastogi da qualsiasi pregiudizio riconducibile al protrarsi della situazione determinatasi.

Mentre Bastogi si accingeva a chiedere la notifica dell’atto di citazione già predisposto nei confronti di Mediaport, la signora La Rosa, con ricorso ex art. 447-bis e 414 c.p.c. notificato il 10 febbraio 2014, ha convenuto la Bastogi avanti al Tribunale di Roma chiedendo la rifusione degli asseriti danni dovuti alla mancata restituzione della quota indivisa dell’immobile dal 20 settembre 2002.

Bastogi si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto della domanda e formulando nei confronti di Mediaport e G.C. Cinema una domanda di manleva. La consulenza tecnica disposta in corso di causa, volta ad accertare il canone al quale commisurare l’indennità connessa alla mancata restituzione dell’immobile, si è conclusa con il deposito, il 6 luglio 2015, di relazione contenente un stima di detto valore pari a circa 0,7 milioni di euro.

All’esito dell’udienza di discussione del 18 novembre 2015, e del deposito delle note conclusive delle parti, il Tribunale di Roma ha pronunciato, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., sentenza di condanna della Bastogi (sentenza n. 23368/15) al pagamento della somma di euro 600.824,15, oltre interessi, rigettando le domande proposte da Bastogi nei confronti delle società chiamate in causa Mediaport e C.G. Cinema e condannando Bastogi al pagamento delle spese di lite (euro 12.049,00, oltre accessori di legge e rimborso forfettario, in favore sia della signora La Rosa sia delle società chiamate in causa).

Il 5 febbraio 2016 la Bastogi, avendo la sentenza n. 23368/15 riconosciuto seppur incidentalmente una legittimazione in tal senso, ha dato corso alla procedura di intimazione di ricezione della consegna dell’immobile prevista dall’art. 1216 del Codice Civile, invitando la Signora La Rosa a ritirare le chiavi di una delle serrature fatta sostituire dalla stessa Bastogi, alla presenza di notaio. La Signora La Rosa si è rifiutata di ricevere l’offerta adducendo pretesi vizi procedurali.

Ciò che qui preme sottolineare è che l’offerta di cui sopra è stata compiuta con lo scopo di scongiurare il rischio che la sig.ra La Rosa possa utilmente pretendere da Bastogi la corresponsione di ulteriori indennità.

Adducendo che, alla luce della procedura di offerta formale sopra descritta, la Bastogi dovesse ritenersi detentrice dell’immobile, il 28 ottobre 2016 la Eleven Finance S.r.l. ha inviato a Bastogi lettera di intimazione e contestuale messa in mora per il pagamento dell’indennità di occupazione del Cinema Empire fino a quella data.

La diffida è stata tempestivamente riscontrata da Bastogi, la quale ha eccepito che la Eleven Finance è detentrice del cinema, avendolo acquisito dalla C.G. Cinema (la quale, a sua volta, durante l’espletamento della CTU relativa al giudizio conclusosi con sentenza n. 22438/07, ne aveva consentito l’accesso ai tecnici).

Da ultimo, il 16 gennaio 2017, Bastogi ha consegnato alla Eleven Finance copia delle medesime chiavi offerte in consegna alla Signora La Rosa.

Nel frattempo, con ricorso del 2 marzo 2016, Bastogi ha proposto appello contro la sentenza n. 23368/15, chiedendo la sospensione della provvisoria esecutività della stessa. Nell’atto d’appello, la Bastogi ha rappresentato il piano attuato dalla signora La Rosa, dalla C.G. Cinema e dalla Mediaport, un tempo, e dalla Eleven Finance, in ultimo, ai danni della Bastogi.

Le controparti si sono costituite in giudizio chiedendo il rigetto dell’impugnazione.

All’esito della prima udienza tenutasi l’8 novembre 2016, la Corte d’Appello di Roma ha rigettato l’istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza e ha disposto il rinvio della causa all’udienza del 30 ottobre 2018, poi ulteriormente rinviata prima al 17 dicembre 2019, poi al 20 febbraio 2021 e successivamente al 12 gennaio 2022.

A seguito dell’udienza del 12 gennaio 2022, la Corte d’Appello di Roma ha emesso la sentenza n. 877/2022, pubblicata in data 8 febbraio 2022, con cui, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha ricalcolato il quantum dovuto da Bastogi alla Sig.ra La Rosa nel minor importo di Euro 596.736,50 (già integralmente incassato dalla Sig.ra La Rosa) e condannato Bastogi al pagamento delle spese legali.

Il 27 luglio 2022, Bastogi ha proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza della Corte d’Appello di Roma. Il 29 settembre 2022, gli eredi della Sig.ra La Rosa hanno notificato a Bastogi il proprio controricorso, chiedendo il rigetto dell’impugnazione da quest’ultima promossa. Si è attualmente in attesa della fissazione dell’udienza.

Con atto notificato l’8 febbraio 2017, la signora La Rosa ha riassunto avanti alla Corte d’Appello di Roma il giudizio di impugnazione a suo tempo introdotto da Bastogi avverso la sentenza n. 22438/2007.

Il 25 ottobre 2017 Bastogi si è costituita in giudizio, riportando i nuovi fatti accaduti ed emersi in pendenza del giudizio di cassazione (e dopo la sua conclusione), i quali offrono evidenza delle condotte processuali perpetrate con successo dalle controparti ai danni della Bastogi. Inoltre, Bastogi ha chiesto: (i) preliminarmente, la sospensione dell’esecutività della sentenza impugnata ai sensi dell’art. 431, comma 6, c.p.c.; (ii) in via principale, il rigetto delle domande attoree e, per l’effetto, la condanna della signora Emilia La Rosa alla restituzione dell’importo di Euro 1.296.387,11 (oltre interessi) in favore di Bastogi; (iii) in subordine, l’accertamento e la dichiarazione della limitazione della responsabilità risarcitoria di Bastogi per il mancato rilascio dell’immobile sino alla data del 7 ottobre 1994 o, in via subordinata, fino al 1° luglio 2000.

In sede di prima udienza, tenutasi in data 15 novembre 2017, il Collegio ha disposto il rinvio dell’udienza per la precisazione delle conclusioni prima al 6 maggio 2021 e poi successivamente al 16 dicembre 2021. A seguito dell’udienza di precisazione delle conclusioni, le parti hanno depositato le comparse conclusionali e le memorie di replica. In tale contesto, Bastogi ha richiesto la fissazione di un’udienza finale di discussione dinanzi al Collegio che si è celebrata il 26 maggio 2022. Il 4 novembre 2022 è stata pubblicata la sentenza n. 6955/2022, con cui la Corte d’Appello di Roma ha rilevato la tardività della riassunzione del giudizio da parte Sig.ra La Rosa e, conseguentemente, ha dichiarato l’estinzione dell’intero processo.

Con comunicazione del 1° dicembre 2022, Bastogi, per il tramite degli scriventi legali, ha richiesto agli eredi della Sig.ra La Rosa di provvedere spontaneamente alla restituzione dell’importo di Euro 1.296.387,11 pagato nel 2008, oltre interessi. Ciò in quanto, secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, l’estinzione pronunciata dalla Corte d’Appello dovrebbe portare alla caducazione anche della sentenza di primo grado in virtù della quale Bastogi aveva corrisposto il predetto importo con riserva di ripetizione. Ad oggi nessuna risposta è pervenuta.

Il 7 dicembre 2022 gli eredi della Sig.ra La Rosa hanno notificato a Bastogi ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma eccependo la non tardività della riassunzione del giudizio. Il 16 gennaio 2023 Bastogi ha notificato il controricorso con due motivi di ricorso incidentale e due motivi di ricorso incidentale condizionato, di tipo essenzialmente processuale.

Gli eredi della sig.ra La Rosa hanno a loro volta notificato controricorso in data 21 febbraio 2023, allegando documentazione diretta a dimostrare l’infondatezza delle eccezioni di Bastogi. Si è attualmente in attesa della fissazione dell’udienza.

Bastogi - H2C in liquidazione/ Immed S.r.l.

La causa è stata promossa da Immed S.r.l. (“Immed”) con atto di citazione notificato in data 30 novembre 2011 nei confronti sia di H2C S.r.l. in liquidazione (“H2C”) che di Bastogi S.p.A. (“Bastogi”), e ciò al fine di ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di vendita di cosa futura in data 6 giugno 2007 tra Immed e H2C per fatto e colpa di quest’ultima e la condanna di H2C alla restituzione dell’importo di 550.000 euro già pagato come corrispettivo nonché la condanna in via solidale di H2C e Bastogi al risarcimento dei danni subiti.

A sostegno della propria domanda Immed ha affermato che H2C avrebbe dovuto costruire una struttura alberghiera, per poi trasferire all’attrice la proprietà di due piani interrati ad uso deposito / autorimessa, in relazione ai quali è stato già pagato in anticipo il corrispettivo di 550.000 euro; proprio in virtù di tale obbligo di costruzione dell’albergo, Immed ha chiesto un risarcimento danni di notevole entità, avanzando la richiesta in via solidale anche nei confronti di Bastogi in quanto soggetto esercente l’attività di direzione e coordinamento ex art. 2497 C.C..

La prima udienza del giudizio è stata fissata in data 18 aprile 2012 e nel frattempo, in data 9 febbraio 2012, Immed ha notificato ad H2C un ricorso ex artt. 669-quater e 671 C.P.C. chiedendo un sequestro conservativo in corso di causa nei confronti di H2C per sottoporre a vincolo qualsiasi bene mobile e/o immobile della stessa fino all’importo richiesto come risarcimento danni (R.G. 73257-1/2012).

Il giudice, ritenuto che non sussistessero i presupposti per la concessione del sequestro inaudita altera parte, ha fissato udienza per la discussione e la comparizione delle parti; pertanto, all’udienza in data 23 febbraio 2012, H2C si è costituita nel procedimento cautelare mediante deposito di memoria difensiva, tramite la quale ha contestato la sussistenza sia del fumus boni iuris che del periculum in mora , preannunciando che nel merito avrebbe chiesto il rigetto delle domande di controparte nonché, in via principale, la nullità per illiceità dell’oggetto del contratto per cui è causa ed in via riconvenzionale la condanna della controparte al risarcimento dei danni subiti.

Al termine della predetta udienza, dopo la discussione tra le parti, il giudice si è riservato in merito alla concessione della misura cautelare richiesta da Immed.

A scioglimento della riserva, con ordinanza in data 28 febbraio 2012 il Giudice ha rigettato il ricorso per sequestro conservativo richiesto da Immed affermando, quanto al fumus boni iuris , che “non risulta neanche sommariamente provata la richiesta risarcitoria per l’ammontare richiesto” e, quanto al periculum in mora , che esso “non possa desumersi dai fatti allegati” in quanto Immed “non ha prospettato l’attuale inadeguatezza (in rapporto all’entità del credito che, al più, potrebbe ritenersi sussistente, vale a dire 550 migliaia di euro) del patrimonio” di H2C.

In seguito, in data 29 marzo 2012, H2C e Bastogi si sono costituite nel giudizio di merito mediante deposito di comparsa di costituzione e risposta, con la quale hanno richiesto al Giudice: (i) in via principale nel merito, di accertare e dichiarare la nullità ex artt. 1346 e 1418 c.c. del Contratto Preliminare per illiceità dell’oggetto a seguito dell’accertata nullità dei permessi a costruire, con le conseguenti pronunzie restitutorie secondo la disciplina della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c.; (ii) in via riconvenzionale, di condannare Immed a risarcire ad H2C tutti i danni da essa subiti a causa della nullità ex artt. 1346 e 1418 c.c. del Contratto Preliminare, da quantificarsi nell’importo di euro 3.682.430 ovvero in quello che verrà accertato in corso di causa; (iii) in via subordinata, di accertare e dichiarare l’intervenuta risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 e ss. c.c. del Contratto Preliminare, con le conseguenti pronunzie restitutorie secondo la disciplina della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c.; (iv) in via ulteriormente subordinata rispetto al predetto punto (iii), accertare e dichiarare l’assenza di qualsivoglia inadempimento di H2C al Contratto Preliminare e, per l’effetto, respingere la domanda di risoluzione contrattuale e le conseguenti domande di restituzione e di risarcimento dei danni proposte da Immed nei confronti di H2C nonché la domanda di risarcimento dei danni proposta da Immed nei confronti di Bastogi.

In data 18 aprile 2012 si è tenuta l’udienza di prima comparizione delle parti e trattazione della causa, nel corso della quale Immed ha chiesto l’emissione di ordinanze ex artt. 186-bis, ovvero, in subordine, 186-ter c.p.c., alla quale richiesta H2C si è opposta dichiarando di non dovere alcunché a Immed in ragione del maggior controcredito da essa vantato a titolo di risarcimento dei danni subiti a causa della nullità del Contratto Preliminare. Le parti hanno entrambe chiesto la concessione di termini per memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c..

Ad esito dell’udienza, riservata la decisione in merito alla pronuncia delle ordinanze richieste da Immed, il Giudice ha concesso i termini richiesti dalle parti per il deposito di memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. e rinviato la causa all’udienza del 28 novembre 2012, successivamente rinviata al 6 febbraio 2013. All’esito della predetta udienza, il Giudice si è riservato.

A seguito del deposito delle comparse conclusionali in data 16 ottobre 2013 e delle memorie di replica in data 5 novembre 2013, la causa è stata rimessa in decisione.

Ad esito del giudizio in oggetto, la sentenza n. 2257/2014, pubblicata in data 14 febbraio 2014, ha accertato e dichiarato la risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 e ss. c.c. del Contratto Preliminare nel quale è subentrata H2C, condannando H2C alla sola restituzione dell’importo di 550.000 euro versato da Immed per la cessione del bene futuro, oltre a interessi legali dalla domanda al saldo e alle spese di lite quantificate in 15.000 euro oltre accessori, importi già iscritti in bilancio nei precedenti esercizi.

Alla data della presente relazione H2C ha provveduto al pagamento integrale, in favore di The Passions Factory Finanziaria (già Immed Srl), degli importi indicati in sentenza.

In data 1 agosto 2014 The Passions Factory Finanziaria Srl ha notificato a H2C e Bastogi l’atto d’appello della sentenza n. 2257/2014, citando le società a comparire davanti alla Corte d’Appello di Milano all’udienza del 22 dicembre 2014, poi rinviata ex art. 168- bis , V comma, c.p.c. alla data del 22 gennaio 2015.

Il 24 dicembre 2014 H2C e Bastogi si sono costituite nel giudizio di appello chiedendo il rigetto dell’appello avversario in quanto inammissibile ed infondato.

Il 22 gennaio 2015, alla prima udienza del giudizio davanti alla Corte d’Appello di Milano, il collegio ha rinviato all’udienza di precisazione delle conclusioni fissata per il 15 settembre 2016; alla predetta udienza le parti hanno precisato le conclusioni e il Collegio ha assegnato termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. Le parti hanno depositato le rispettive comparse conclusionali e memorie di replica nei termini di legge; ad esito del giudizio di appello, con sentenza pubblicata il 12 gennaio 2017 la Corte d’Appello di Milano ha rigettato l’appello di Immed e dunque confermato la sentenza di primo grado.

In data 29 marzo 2017 è stato notificato a H2C e Bastogi ricorso in cassazione da The Passions Factory Finanziaria (già Immed Srl). Il 5 maggio 2017 H2C e Bastogi hanno notificato il proprio controricorso con ricorso incidentale.

Il 14 giugno 2017 Immed ha notificato ad H2C e Bastogi controricorso avverso il ricorso incidentale da queste ultime proposto.

Il 10 marzo 2022, la seconda sezione della Corte di cassazione ha pubblicato la sentenza che respinge il ricorso principale di Immed e dichiara assorbito il ricorso incidentale di H2C e Bastogi.

Il 26 gennaio 2023, Immed ha notificato un ricorso per revocazione ex artt. 91-bis e 395 n. 4 c.p.c. sostenendo che la sentenza della Cassazione sia oggetto di errore di fatto. La causa è stata iscritta al ruolo della Corte di cassazione.

Con controricorso depositato il 6 marzo 2023, Bastogi e H2C si sono costituite eccependo anzitutto la tardività del ricorso, essendo stato notificato oltre il termine lungo di cui all’art. 391-bis c.p.c., nonché la sua inammissibilità e infondatezza poiché volto a censurare un errore di valutazione anziché di percezione, incensurabile con il mezzo della revocazione e comunque insussistente.

Nel mese di settembre 2023 la Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile, in quanto tardivo, il ricorso di Immed.

Bastogi - cause promosse dagli eredi di taluni ex-dipendenti della Sacfem S.p.A. di Arezzo (ora incorporata in Sofir’s S.r.l.)

Bastogi è stata convenuta in giudizio davanti al Tribunale di Arezzo e di Milano dagli eredi di taluni ex-dipendenti della Sacfem S.p.A. (“Sacfem”), società controllata da Bastogi negli anni ’50-’70 del secolo scorso che sino al 1970 si è occupata principalmente della costruzione e riparazione di vagoni ferroviari; a far data dal 1990 Sacfem è fuoriuscita dal perimetro del Gruppo Bastogi; a far data dal 1995 la Sacfem è stata acquisita e incorporata da Sofir’s S.r.l. (“Sofir’s”), il Gruppo Bastogi, dunque, ha dismesso ogni partecipazione in Sacfem da oltre 30 anni.

 

In linea generale, le varie azioni risarcitorie promosse nei confronti di Bastogi si fondano sul fatto che negli anni ’50-’70 i lavoratori della Sacfem (e delle società controllate che quest’ultima ha costituito successivamente al 1970, le cui rispettive aziende sono poi confluite nella società Nuova Sacfem S.r.l., posta in liquidazione nel 1978 e successivamente cancellata dal Registro delle Imprese nel 2003) sarebbero stati esposti a polveri di amianto, senza che il loro datore di lavoro avesse apprestato idonee misure di sicurezza a tutela della loro salute; nella prospettazione dei ricorrenti, i lavoratori (loro congiunti) avrebbero così contratto nell’ambito dell’attività lavorativa gravi malattie che ne avrebbero causato la morte. Per tali fatti si deduce la responsabilità di Bastogi, di cui viene chiesta la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dai lavoratori e trasmessi per via ereditaria agli eredi e/o, iure proprio, direttamente dai congiunti.

 

Nell’ambito di tali giudizi Bastogi, oltre ad aver ritualmente sollevato le eccezioni pregiudiziali e preliminari del caso, si è difesa contestando la propria totale estraneità alle pretese risarcitorie avversarie, difettando radicalmente ogni sua legittimazione passiva e/o comunque qualsiasi titolo di responsabilità (non essendo infatti mai stata il datore di lavoro dei de cuius, impiegati alle dipendenze di Sacfem, ma meramente socio di controllo di quest’ultima), che deve invece essere eventualmente riconosciuta esclusivamente in capo a Sofir’s (in qualità di incorporante la Sacfem).

 

Ad oggi:

1. sono stati definiti in accoglimento delle eccezioni preliminari di Bastogi il giudizio avviato nei suoi confronti dal Sig. Paolo Ricci, nonché quelli promossi dagli eredi dei sig.ri Giorgio Lucani e Alighiero Rossi;

2. Bastogi e Sofir’s, da un lato, e gli eredi del Sig. Orfeo Gudini dall’altro lato, nel corso del 2016 hanno conciliato avanti la Corte di Appello di Firenze il giudizio che era stato definito in primo grado dal Tribunale di Arezzo in accoglimento dell’eccezione preliminare di Bastogi;

3. Bastogi e Sofir’s, da un lato, e gli eredi del sig. Pierino Ricci, dall’altro lato, hanno conciliato avanti la Corte di Appello di Firenze il giudizio di appello nel quale Bastogi aveva impugnato la sentenza n. 345/2017 del 24 ottobre 2017 resa dal Giudice del Lavoro del Tribunale di Arezzo;

4. a settembre 2021 la Corte d’Appello di Firenze ha pronunciato sentenza n. 626/2021 con cui ha definito il giudizio di appello dichiarando la cessazione della materia del contendere per effetto di definizione transattiva tra le parti della controversia in grado di appello avente ad oggetto l’impugnazione da parte di Bastogi e l’impugnazione incidentale da parte degli Eredi Procelli della sentenza n. 199/2019 del 25 settembre 2019 resa dal Giudice del Lavoro del Tribunale di Arezzo, che aveva visto soccombente Bastogi. Per effetto della transazione, gli Eredi Procelli hanno restituito a Bastogi l’originale della garanzia a prima richiesta a suo tempo emessa a copertura delle somme oggetto della sentenza di primo grado;

5. a luglio 2022, la Corte d’Appello di Milano ha pronunciato sentenza n. 667/2022, con cui, in riforma della sentenza di primo grado che aveva visto soccombente Bastogi, ha definito il giudizio di appello, dichiarando la cessazione della materia del contendere per effetto della definizione transattiva tra le parti della controversia in grado di appello avente ad oggetto l’impugnazione da parte di Bastogi e l’impugnazione incidentale da parte degli Eredi Giusti della sentenza n. 245/2021 del 28 gennaio-22 febbraio 2021 resa dal Tribunale di Milano. Per effetto della transazione, gli Eredi Giusti hanno restituito a Bastogi l’originale della garanzia a prima richiesta a suo tempo emessa a copertura delle somme oggetto della sentenza di primo grado;

6. con sentenza in data 28 settembre 2021, il Tribunale di Arezzo ha rigettato nel merito le domande dei ricorrenti eredi del sig. Bruno Occhini ritenendo insussistente il nesso di causalità tra il decesso e l’esposizione professionale ad amianto. La sentenza non è stata impugnata ed è passata in giudicato;

7. con sentenza n. 700 del 21 novembre 2023 la Corte d’Appello di Firenze ha dichiarato cessata la materia del contendere per effetto della definizione transattiva tra le parti della controversia in grado di appello avente ad oggetto l’impugnazione da parte degli Eredi Caporali e l’impugnazione incidentale da parte di Bastogi e Sofir’s della sentenza n. 31 dell’8 febbraio 2022 resa dal Giudice del Lavoro del Tribunale di Arezzo, che aveva rigettato nel merito le domande dei ricorrenti ritenendo insussistente il nesso di causalità tra il decesso e l’esposizione professionale ad amianto; con le sentenze pronunciate in primo grado nei giudizi instaurati dagli eredi dei sig.ri Giancarlo Agnolucci, Mario Rossi, Antonio Colonna (rispettivamente in data 18 gennaio 2022 nel caso instaurato dagli eredi del sig. Agnolucci e in data 9 marzo 2022 negli altri due casi) il Tribunale di Arezzo, ritenendosi incompetente rispetto alle domande formulate dagli eredi a titolo di risarcimento del danno iure proprio, ha condannato Bastogi al risarcimento del danno iure hereditatis quantificato nelle predette sentenze, disponendo che da tale importo vadano detratti gli importi indennizzati da parte di INAIL, e quindi escludendo - espressamente nei casi Colonna e Rossi, implicitamente nel caso Agnolucci - che permanga un saldo positivo a favore degli eredi ricorrenti. Nelle cause Eredi Colonna e Eredi Rossi, in cui era intervenuta anche INAIL, il Tribunale ha condannato Bastogi a restituire a INAIL gli importi da quest’ultima indennizzati al de cuius e agli eredi (rispettivamente pari ad Euro 252.694,23 nel caso degli eredi del sig. Colonna ed Euro 215.034,95 nel caso degli eredi del sig. Rossi). Le sentenze emesse nei casi Eredi Rossi ed Eredi Colonna sono state impugnate dagli eredi in via principale e da Bastogi in via incidentale. Nei relativi giudizi in appello si è costituita anche INAIL, chiedendo la conferma della sentenza di primo grado. La sentenza del caso Agnolucci (che ha mandato Sofir’s, chiamata in causa da Bastogi, esente da responsabilità) è stata impugnata in via principale da Bastogi e in via incidentale dagli Eredi Agnolucci e da Sofir’s. All’esito di alcuni rinvii per tentativo di conciliazione, e dopo scambio di note scritte in data 11 settembre 2023, all’udienza del 21 settembre 2023 la Corte ha rinnovato il tentativo di conciliazione su tutte e tre le cause; nella causa Eredi Rossi, all’udienza del 28 marzo 2024, le parti hanno dato atto di aver formalizzato un accordo transattivo, e la Corte ha rinviato l’udienza al 10 ottobre 2024, per consentire alle parti di darvi nel frattempo esecuzione e far dichiarare cessata, in quella sede, la materia del contendere; le cause Eredi Colonna ed Eredi Agnolucci sono state rinviate, da ultimo, al 4 luglio 2024 per verifica esito trattative;

8. con sentenza in data 11 ottobre 2022, pronunciata in primo grado nel giudizio instaurato dagli eredi del sig. Giancarlo Martini nei confronti di Bastogi e RFI, il Tribunale di Arezzo ritenendosi incompetente rispetto alle domande formulate dagli eredi a titolo di risarcimento del danno iure proprio, ha condannato Bastogi e RFI al risarcimento del danno iure hereditatis, disponendo che da tale importo vadano detratti gli importi indennizzati da parte di INAIL, e quindi escludendo che permanga un saldo positivo a favore degli eredi ricorrenti. Gli eredi del sig. Martini hanno notificato ricorso in appello con udienza fissata in data 11 gennaio 2024. Anche Bastogi ha impugnato in appello la sentenza in data 11 aprile 2023; l’udienza dell’11 gennaio 2024 è stata differita al 28 marzo 2024; in quella sede la Corte d’appello, dopo avere riunito gli appelli proposti avverso la medesima sentenza, ha rinnovato il tentativo di conciliazione e rinviato la causa all’udienza del 20 giugno 2024 per verifica esito trattative;

9. in data 27 luglio 2023, le parti hanno definito in via transattiva il giudizio avviato avanti il Tribunale di Milano nei confronti di Bastogi da parte degli eredi del sig. Omero Galassi, con i quali Sofir’s aveva già stipulato una transazione per la propria quota di responsabilità ; in data 7 febbraio 2024 la causa è stata cancellata dal ruolo e dichiarata estinta ex artt. 181 e 309 c.p.c.

10. È pendente il giudizio di primo grado avviato nei confronti di Bastogi dagli eredi del sig. Paolo Landini, avanti il Tribunale di Arezzo; ad esito della CTU medico-legale espletata, il Tribunale ha esperito un tentativo di conciliazione; la l’udienza del 4 aprile 2024fissata per la verifica dell’esito trattative è stata rinviata per pendenza di trattative al 4 luglio 2024).

 

Per completezza, si segnala che:

1. a partire dal 2014, relativamente alla pretesa responsabilità di Bastogi per la asserita assenza di misure di sicurezza a tutela della salute dei lavoratori presso la Sacfem negli anni ’50-‘70, la Società ha altresì ricevuto diffide stragiudiziali da parte degli eredi dei sig.ri Vito Capecchi, Mario Burgassi, Pasquale Frequentini, Assunto Lisi, Bruno Del Pace, Giorgio Beucci, Silvano Buzzini, Mario Spigoli e Generoso Vitillo, e di ulteriori eredi del sig. Pierino Ricci. Bastogi ha contestato tramite i propri legali la sussistenza di qualsiasi propria responsabilità in relazione a tali diffide; allo stato, tali soggetti non risultano aver dato impulso giudiziale alle azioni intimate (salvo che per il Sig. Capecchi, che nel 2017 ha promosso accertamento tecnico preventivo, senza tuttavia aver successivamente avviato alcun procedimento di merito); analoga diffida era stata formulata dagli Eredi del sig. Giancarlo Martini e del sig. Omero Galassi, che hanno poi agito in giudizio;

2. a partire dal 2019 Bastogi ha ricevuto diffide stragiudiziali dell’INAIL - in via di surroga e/o rivalsa - a restituire gli importi pagati a titolo di indennità di malattia professionale e/o rendita ai superstiti corrisposta dall’INAIL stessa ai sig.ri Giancarlo Martini, Vito Capecchi, Alfredo Migliorini, Giancarlo Agnolucci, Domenico Ponticelli, Mario Moretti, Dario Olivieri, Emilio Caneschi, Luciano Alpini, Mario Giusti, Benito Caporali, Gianfranco Gabrielli, Mario Rossi e Antonio Colonna. Bastogi ha contestato tramite i propri legali anche tali richieste; allo stato, l’INAIL non risulta aver dato seguito giudiziale alle predette diffide (mentre è intervenuta nei giudizi instaurati dagli Eredi Colonna e dagli Eredi Rossi, come sopra riferito).

 

Nei giudizi instaurati dagli Eredi Procelli, Giusti, Occhini, Agnolucci, Caporali e Martini, Bastogi ha chiamato in causa Sofir’s (quando non già convenuta in giudizio dagli stessi ricorrenti).

 

In data 30 luglio 2020 Bastogi ha promosso un giudizio ordinario nei confronti di Sofir’s, avanti il Tribunale di Milano, Sezione Imprese, domandando l’accertamento della responsabilità di Sofir’s per i crediti risarcitori avanzati in sede giudiziale dagli eredi di ex lavoratori Sacfem (inclusi gli Eredi Colonna, Rossi, Landini e Galassi, ed esclusi invece i giudizi instaurati dagli Eredi Procelli, Giusti, Occhini, Agnolucci, Caporali e Martini, in cui Sofir’s è già parte) e in quelle minacciate dall’INAIL e da eredi di ex lavoratori Sacfem, e la condanna di Sofir’s a tenere Bastogi indenne degli eventuali esborsi conseguenti alla pronuncia di eventuali decisioni di condanna contro Bastogi e a favore di uno o più degli ex lavoratori Sacfem o dei propri eredi, o dell’INAIL. Con sentenza n. 9952/2023 dell’11 dicembre 2023, notificata in data 29 dicembre 2023, il Tribunale di Milano ha respinto le domande di Bastogi, condannandola a rifondere a Sofir’s le spese di lite, liquidate in Euro 36.000,00 oltre accessori di legge. In data 29 gennaio 2024, Bastogi ha notificato l’atto di citazione d’appello avverso la sentenza di primo grado articolando 6 motivi di impugnazione. La prima udienza è fissata per il 18 settembre 2024 e Sofir’s avrà termine sino al 29 luglio 2024 per costituirsi.

 

L’Orologio / Immobile di via Watteau a Milano

La società L’Orologio (controllata da Brioschi) è proprietaria dell’immobile di via Watteau a Milano, occupato da appartenenti al Centro Sociale Leoncavallo.

La società, nel marzo 2001, ha provveduto a citare in giudizio gli occupanti abusivi. Con sentenza n. 3926/2003, il Tribunale di Milano ha pronunciato nei confronti dell’Associazione Mamme del Leoncavallo la condanna al rilascio dell’immobile. Con sentenza n. 2852/2004 la Corte d’Appello ha respinto l’appello presentato dall’Associazione Mamme del Leoncavallo e confermato la sentenza di primo grado. Con sentenza n. 9017/10 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dagli occupanti, così confermando la sentenza del giudizio di appello.

Dal 2005 L’Orologio continua a chiedere il rilascio dell’immobile abusivamente occupato.

Alla data del 22 marzo 2024 sono stati effettuati 123 accessi da parte dell’ufficiale giudiziario, tutti con esito negativo, e ciò in considerazione del mancato intervento della Forza Pubblica, sempre regolarmente avvisata, e dal novembre 2011 pure autorizzata dal prefetto di Milano.

La data del prossimo accesso è stata fissata per il giorno 8 maggio 2024.

Nel contesto sopra detto, la società ha citato in giudizio la Presidenza del Consiglio dei Ministri ed il Ministero dell’Interno per ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni dalla stessa subiti in dipendenza del ripetuto mancato intervento della Forza Pubblica.

Il giudice di primo grado ha disposto apposita CTU per l’accertamento dell’entità dei danni subiti da L’Orologio. Il CTU ha quantificato il danno derivante alla società dal mancato sgombero dell’immobile in oltre 10 milioni di euro.

Con sentenza n. 6274 del 20 luglio 2023 il Tribunale di Milano ha respinto la domanda risarcitoria della società attrice, ritenendo applicabile alla fattispecie la legge Pinto.

L’Orologio srl ha presentato ricorso in appello avverso la sentenza di primo grado. Il ricorso è stato assegnato alla seconda sezione civile della Corte di Appello di Milano che ha differito l’udienza di trattazione al giorno 14 maggio 2024.

All Events / Palazzo dello Sport di Roma

Il giudizio in discorso riguarda il rapporto di concessione instaurato tra All Events S.p.A. (“All Events”), in qualità di concessionaria, e Eur S.p.A. (“EUR”), in qualità di concedente, in forza del contratto di concessione di servizi stipulato in data 30 novembre 2018 (il “Contratto di Concessione”) avente ad oggetto il Palazzo dello Sport di Roma EUR (“Palazzo dello Sport” o “Arena”), di proprietà di EUR.

Con atto di citazione notificato ad EUR il 1° maggio 2023, All Events ha chiesto l’accertamento della insussistenza degli inadempimenti che EUR le aveva contestato - prima con le due diffide ad adempiere ex art. 1454 c.c. e poi con la lettera trasmessa ex art. 1456 c.c. in data 27 aprile 2023 - e, comunque, l’inesistenza e/o l’inesigibilità del preteso credito; della insussistenza della pretesa intervenuta risoluzione del contratto di concessione e della insussistenza del preteso diritto di EUR a vedersi restituito il Palazzo dello Sport. Ha inoltre richiesto l’accertamento della violazione, da parte di EUR, dell’obbligo di revisione del PEF e di rinegoziazione del contratto di concessione, e la condanna di EUR al risarcimento del danno patito, quantificato in euro 2,5 milioni.

Con comparsa di risposta in data 20 luglio 2023, EUR ha richiesto anzitutto di accertare e dichiarare il difetto di giurisdizione del giudice ordinario e il difetto di interesse ad agire di All Events, e, nel merito, chiesto il rigetto delle domande di All Events. Inoltre, ha proposto una domanda riconvenzionale volta alla condanna di All Events al risarcimento di una serie di voci di danno, quantificate in circa euro 23 milioni complessivi.

Successivamente le parti hanno depositato le memorie integrative ex art. 171-ter c.p.c. e il 18 gennaio 2024 si è svolta la prima udienza. Con provvedimento del 31 gennaio 2024 il Tribunale ha disposto due CTU, attualmente in corso di svolgimento. La causa è aggiornata all’udienza del 28 novembre 2024.

Parallelamente, EUR ha chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo, non provvisoriamente esecutivo, con riferimento ai canoni relativi al periodo Covid-19 (per un controvalore complessivo di circa euro 2,6 milioni). All Events ha proposto opposizione ex art. 645 c.p.c. e il giudizio allo stato pende dinnanzi al Tribunale di Roma, che in prima battuta è chiamato a decidere, da un lato, sulla richiesta di sospensione ex art. 295 c.p.c. o, in subordine, riunione al giudizio di cui sopra avanzata da All Events e, dall’altro lato, sull’istanza di provvisoria esecutività ex art. 648 c.p.c. del decreto opposto avanzata da EUR.

Con ricorso ex artt. 669- bis e 700 c.p.c. depositato in data 31 maggio 2023, EUR ha chiesto al Tribunale di Roma di ordinare a All Events di rilasciare il Palazzo dello Sport di Roma, gestito da All Events in forza di un contratto di concessione che EUR assumeva essersi risolto, e di compiere tutte le attività funzionali alla riconsegna.

A sostegno delle proprie domande, EUR ha esposto in punto di fumus boni iuris che All Events si sarebbe resa inadempiente ai propri obblighi contrattuali (di pagamento del canone concessorio e di manutenzione del Palazzo dello Sport) e che, pertanto, il contratto di concessione in essere si sarebbe risolto di diritto, ex artt. 1454 e/o 1456 c.c., sicché All Events occuperebbe abusivamente il Palazzo dello Sport. In punto di periculum in mora , EUR ha dedotto una pretesa mancata effettuazione di lavori di manutenzione ordinaria.

Con memoria difensiva in data 12 luglio 2023, All Events si è costituita eccependo in via preliminare di aver previamente introdotto il giudizio di merito (di cui al punto 25 infra ) cui era funzionale il procedimento cautelare, e dunque l’inammissibilità del ricorso avversario, per essere stato proposto come ricorso ante causam dinanzi a un Giudice diverso da quello investito del merito. Si è poi difesa nel merito negando che il contratto si sarebbe risolto, non essendosi resa inadempiente ed essendo inefficace la prospettata risoluzione del contratto, comunicata da EUR allorché era in corso il processo di doverosa rinegoziazione del contratto e del PEF, bruscamente e abusivamente interrotta da EUR. Ha poi precisato e documentato di aver svolto tutti i lavori manutentivi e di aver dato corso a tutto quanto necessario per il regolare svolgimento degli eventi.

All’udienza del 13 luglio 2023, il Giudice ha invitato le parti a prendere posizione sull’eccezione preliminare sollevata da All Events e dato termine sino al 27 luglio 2023 a entrambe per ulteriormente discutere in proposito, assumendo la causa a riserva.

Con provvedimento in data 22 agosto 2023, il Giudice, in accoglimento dell’eccezione di All Events, ha dichiarato inammissibile il ricorso.

In data 1° settembre 2023, EUR ha riproposto davanti al dott. Postiglione le istanze cautelari già avanzate con il ricorso ante causam depositato dinanzi alla dott.ssa Garrisi e dichiarato inammissibile da quest’ultima, con argomentazioni in larga parte sovrapponibili a quelle esposte a sostegno del ricorso originario. Con decreto del 19 settembre 2023, il Giudice ha fissato l’udienza di comparizione delle parti al 30 novembre 2023.

Con provvedimento in data 31 gennaio 2024 il Tribunale ha respinto il ricorso cautelare di Eur sulla base di un apparato di motivazione interamente basato sulla rilevata insussistenza del presupposto del fumus boni iuris. Controparte ha proposto reclamo e All Events si è costituita nel relativo procedimento con memoria in data 5 aprile 2024. L’udienza di discussione è fissata, in modalità cartolare, per il 19 aprile 2024 .

Altre informazioni

Attività di ricerca e sviluppo

Non vi sono da segnalare attività di ricerca e sviluppo da parte della società e del Gruppo.

Azioni proprie e azioni di società controllanti

Al 31 dicembre 2023 Bastogi detiene 12.315.128 azioni proprie (invariate rispetto al dicembre 2022), pari al 9,96% circa del capitale sociale (invariato rispetto al 31 dicembre 2022). Nel corso dell’esercizio non vi sono stati acquisti e/o cessioni di azioni proprie e/o azioni di società controllanti.

Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari

La “Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari” è disponibile sul sito internet della Società all’indirizzo https://www.bastogi.com/it/relazione-di-corporate-governance/ oltre che sul meccanismo di stoccaggio autorizzato eMarket Storage ( www.emarketstorage.com ).

La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Bastogi

Questa sezione della Relazione sulla Gestione presenta una serie di informazioni e indicatori di natura non finanziaria per una valutazione più approfondita delle capacità del Gruppo di creare valore: le politiche che riguardano il personale, la considerazione degli impatti ambientali e sociali dell’attività, l’impegno nella ricerca della sostenibilità e dell’innovazione progettuale, le relazioni e sinergie create con i cointeressati e con il territorio.

Il documento si articola in tre aree di rendicontazione:

1. Il valore delle persone e del lavoro

2. Il valore delle strutture, delle attività e delle relazioni

3. Il valore della responsabilità verso la comunità, il territorio e l’ambiente

Questa parte del bilancio contiene l’informativa sull’ambiente e sul personale introdotta nella Relazione sulla Gestione dal d.lgs. 32/2007 che ha modificato l’art. 2428 C.C.

In ragione dei propri parametri dimensionali, la Società è esentata dalla rendicontazione prevista dal d.lgs. 254/2016, cui non aderisce neppure volontariamente.

Nella stesura del documento si sono tenute in considerazione le indicazioni fornite dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (C.N.D.C.E.C.) 5 . Per garantire la confrontabilità dei dati, gli indicatori numerici relativi al lavoro sono stati calcolati in base alle prassi ed agli standard internazionali più accreditati, scelti secondo un criterio di applicabilità e significatività dei dati 6 .

Per quanto riguarda gli indicatori di natura ambientale, nel calcolo delle emissioni si considerano solo i fattori di emissione standard, ossia i fattori di emissione dovuti a consumi finali di energia imputabili alle attività delle società del Gruppo. Tra questi, sono stati considerati solo i consumi legati all’attività caratteristica di maggiore impatto ambientale

.

LE PERSONE E IL LAVORO

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Il lavoro nel Gruppo Bastogi nel 2023

La tabella mostra la suddivisione del personale dipendente e dei collaboratori per settori di attività al 31 dicembre 2023 e al 31 dicembre 2022 .

Personale dipendente e collaboratori per settori attività

al 31 dicembre 2023

al 31 dicembre 2022

 

personale dipendente

collaboratori

personale dipendente

Collaboratori

Immobiliare

34

6

36

6

Intrattenimento

94

93

95

100

di cui contratti dello spettacolo

21

33

di cui intermittenti a chiamata

13

10

di cui collaboratori Area Multisport

90

95

di cui lavoratori interinali

0

1

Arte e Cultura

42

11

42

9

di cui intermittenti a chiamata

1

1

Altre attività

73

8

67

8

di cui intermittenti a chiamata

10

14

Totale personale Gruppo

243

118

240

123

 

 

 

Al 31 dicembre 2023, nel Gruppo Bastogi lavorano 243 dipendenti (198 escludendo i contratti dello spettacolo, i lavoratori interinali e gli intermittenti a chiamata) e 118 collaboratori (di cui 16 amministratori con incarichi esecutivi) distribuiti tra la holding e i diversi settori di attività in cui il Gruppo opera.

Il settore intrattenimento – cui fanno capo le società che gestiscono le strutture del Gruppo ForumNet e Compagnia della Rancia – impiega il 79% dei collaboratori (per la quasi totalità istruttori sportivi in organico presso l’Area Multisport del Mediolanum Forum) e il 39% dei dipendenti, dei quali il 22% sono assunti da Compagnia della Rancia con contratti stagionali dello spettacolo.

Il 30% dei dipendenti lavora in Altre attività del Gruppo (H2C Hotel e GDA Open Care Servizi), tra questi il 14% ha contratti intermittenti a chiamata.

Il resto dei dipendenti in organico è suddiviso tra il settore immobiliare (14%), cui fanno capo le società del Gruppo Brioschi, e il settore arte e cultura (17%), in cui rientrano le società che operano presso il comparto dei Frigoriferi Milanesi, come Open Care - Servizi per l’Arte.

La maggioranza del personale e dei collaboratori svolge la sua attività a Milano, dove ha sede il maggior numero di società del Gruppo o ad Assago, presso le strutture del Mediolanum Forum, del Teatro Repower, dell’H2C Hotel e del comparto Milanofiori Nord. Altre sedi operative minori si trovano a Roma, Tolentino, Verona e Cagliari.

Il numero complessivo dei dipendenti è in leggero aumento rispetto al 31 dicembre 2022 mentre il numero dei collaboratori risulta in lieve calo.

I contratti applicati

Il Gruppo Bastogi privilegia l’applicazione di contratti di lavoro a tempo indeterminato. Il ricorso a contratti subordinati temporanei o a collaborazioni di natura parasubordinata e al lavoro autonomo, è limitato e motivato dalla tipologia e dalla durata dell’incarico e applicato in base alle norme e prassi contrattuali specifiche dell’attività. In particolare, nei settori alberghiero e dell’intrattenimento e in GDA - Open Care Servizi, per motivi legati alla necessità temporanea di personale, è frequente il ricorso a contratti determinati o a chiamata. In Compagnia della Rancia, data la natura intermittente dell'attività legata alla programmazione teatrale, si applicano contratti a tempo determinato dello spettacolo. Infine, Forum Società Sportiva Dilettantistica A.R.L., che gestisce l’Area Multisport, applica agli istruttori sportivi contratti di lavoro autonomo, tipici del settore.

Personale dipendente e collaboratori per tipologia contrattuale

al 31 dicembre 2023

Gruppo Bastogi

al 31 dicembre 2022

Gruppo Bastogi

Tempo Indeterminato

169

170

di cui donne

78

79

Tempo Determinato

74

70

di cui donne

35

33

di cui intermittenti a chiamata

24

25

di cui lavoratori interinali

0

1

di cui contratti spettacolo

21

33

Totale Personale dipendente

243

240

Collaboratori in stage

6

7

Collaboratori Area Multisport

90

95

Altri Collaboratori

6

6

Amministratori con incarichi esecutivi

16

15

Al 31 dicembre 2023, il 70% dei dipendenti del Gruppo ha un contratto a tempo indeterminato (l’85% escludendo i contratti dello spettacolo, gli interinali e i contratti a chiamata) e il 30% un contratto di lavoro temporaneo, determinato o a chiamata.

Non si segnalano variazioni significative rispetto all’anno precedente.

Importante è anche il contributo del lavoro non dipendente, che rappresenta circa il 33% della forza lavoro totale. Si tratta prevalentemente di collaboratori del settore intrattenimento (76% circa), impiegati presso l’Area Multisport, con contratti da istruttore sportivo.

Sono 6 i collaboratori in stage presenti al 31 dicembre nelle società del Gruppo.

Turn over e mobilità interna

La tabella mostra il dato analitico relativo ai movimenti in ingresso e uscita del personale dipendente del Gruppo nel 2023. Sono esclusi dal conteggio i movimenti relativi a contratti a chiamata e dello spettacolo, che, per la loro particolare natura intermittente o legata alla programmazione stagionale, vengono calcolati a parte.

anno 2023

Totale dipendenti in ingresso Gruppo Bastogi

31

di cui nuovi assunti a tempo indeterminato

10

di cui assunzioni a tempo determinato

21

passaggi a tempo indeterminato nell’anno

2

Totale dipendenti in uscita Gruppo Bastogi

17

di cui dimissioni

10

di cui fine contratto (tempi determinati)

0

di cui licenziamenti

1

di cui pensionamenti

6

di cui decessi

0

Tasso assunzioni (entrate nell'anno/organico di fine periodo x100)

16%

Turn over in uscita (uscite nell'anno/organico di fine periodo x100)

9%

Tasso compensazione del turnover (il tasso è negativo se< 100)

82%

Tasso stabilità a 1 anno (personale con più di un anno di anzianità/organico al 31 dicembre dell'anno precedente)

93%

Anni di anzianità media

13

Nel 2023, la presenza di persone con più di un anno di anzianità è del 85% mentre la percentuale di personale con una permanenza nel Gruppo di almeno 10 anni raggiunge il 61%.

Per quanto riguarda il 2023 si sono registrate 10 uscite per dimissioni volontarie, 6 uscite per pensionamento e 1 per licenziamento.

Nel corso dell’anno sono state effettuate anche 10 assunzioni a tempo indeterminato e 21 a tempo determinato. I passaggi nell’anno da tempo determinato a tempo indeterminato sono stati 2.

Per quanto riguarda il turn over dei contratti intermittenti dello spettacolo, sono 24 i contratti in ingresso e 33 quelli in uscita.

Utilizzo di ammortizzatori sociali

Nel corso del 2023 nessuna società del Gruppo Bastogi ha fatto ricorso agli ammortizzatori sociali (Cassa Integrazione Guadagni, Fondo di Integrazione Salariale).

Relazioni industriali e contenziosi con i lavoratori dipendenti

Nel Gruppo Bastogi il tasso di sindacalizzazione è di circa il 3%, con una presenza di iscritti al sindacato limitata a Open Care Spa, e concentrata in particolare nel settore del caveau e della custodia di pellicce e tappeti, dove è presente da diversi anni una Rappresentanza Sindacale Aziendale della FILT-CGIL.

La conflittualità interna è storicamente molto bassa, e anche nel 2023 non si sono registrate ore di sciopero.

Al 31 dicembre 2023 nelle società del Gruppo Bastogi era presente un solo contenzioso in materia di lavoro.

Salute e sicurezza dei lavoratori

Il Gruppo Bastogi è attento al tema della salute e della sicurezza dei suoi lavoratori, a partire dall’impegno per la prevenzione degli infortuni sui luoghi di lavoro, anche attraverso attività di formazione e sensibilizzazione dei lavoratori.

Le società del Gruppo Bastogi operano in settori molto diversi tra loro e con differenti livelli di rischio connessi all’attività lavorativa specifica.

La tabella evidenzia l’andamento infortunistico del 2023 e del 2022:

Infortuni sul lavoro e in itinere Gruppo Bastogi

2023

2022

lavoro

Itinere

lavoro

Itinere

Numero infortuni nell'anno

1

1

0

0

Giornate perse per infortunio

34

18

0

0

Indice gravità

0,09

0,05

0

0

Indice frequenza

2,81

2,81

0

0

Nella tabella sono conteggiati solo gli infortuni denunciati all’INAIL di durata superiore a 3 giorni.

Negli ultimi tre anni sono 2 gli infortuni sul lavoro registrati nel Gruppo, per un totale di 52 giornate di lavoro perse.

Tasso di assenteismo e ore straordinario 7

2023

2022

 

Giornate lavoro perse per malattia e infortunio

990

1.055

Tasso di assenteismo

2,1

2,5

Ore straordinario

9.529

12.512

Nel 2023 il tasso di assenteismo del Gruppo Bastogi - calcolato come rapporto tra le giornate di infortunio o malattia sul totale delle giornate lavorabili - risulta del 2,1%, in diminuzione rispetto all’esercizio precedente. Il tasso è condizionato dalle assenze prolungate per malattia di tre dipendenti che hanno totalizzato circa 410 giorni di assenza, senza i quali il tasso di assenteismo risulterebbe pari al 1,2%.

Le ore di straordinario complessive del 2023 sono state 9.529 (12.512 nel 2022), in media 39 (52 nel 2022) ore a persona. Il valore risulta in diminuzione rispetto all’anno.

La valorizzazione delle persone e delle professionalità

La tabella mostra la composizione del personale dipendente del Gruppo per inquadramento, livello di istruzione e fasce di età al 31 dicembre 2023. Per finalità di omogeneità e comparabilità tra tutti i settori di attività, non si tiene conto dei contratti a chiamata, impiegati principalmente nel settore alberghiero e nei servizi di sicurezza, e dei contratti dello spettacolo, applicati ai lavoratori di Compagnia della Rancia .

Composizione e professionalità del personale dipendente al 31/12/2023

immobiliare

Intrattenimento

arte e cultura

altre attività

Totale

Inquadramento

 

 

 

 

Dirigenti

6

3

2

3

14

Quadri

9

5

3

6

23

Impiegati

17

45

26

39

127

Operai

2

7

10

15

34

Titolo di studio

 

 

 

 

Università, Master e scuole di Alta Formazione

14

19

19

14

66

Diploma media superiore e istituti professionali

16

36

18

43

113

Diploma media inferiore e elementare

4

5

4

6

19

Fasce età e dinamiche generazionali

 

 

 

 

Età < 30 anni

2

7

3

13

25

Età compresa tra 30 e 50 anni

5

30

24

25

84

Età > 50 anni

27

23

14

25

89

Età media

53

45

47

44

47

Il livello di istruzione nel Gruppo è elevato, in particolare tra i ruoli di responsabilità e tra gli impiegati, a conferma che si tratta di una società composta in maggioranza da professionisti qualificati. Il 57% dei dipendenti ha un diploma, il 33% è laureato o ha conseguito specializzazioni post-laurea. Nel settore dei servizi per l’arte sono presenti titoli di studio ad alto valore specialistico e professionalizzante conseguiti presso Università o Scuole di Alta Formazione Artistica.

Al 31 dicembre 2023 il 42% dei dipendenti rientra nella fascia di età tra i 30 e i 50 anni, il 13% dei dipendenti ha meno di 30 anni mentre il 45% ha più di 50 anni. L’età media dei dipendenti è di 47 anni .

Aggiornamento e formazione

Nel 2023 i dipendenti del Gruppo hanno partecipato a diversi corsi di formazione sia obbligatoria che non obbligatoria.

Per quanto riguarda la formazione obbligatoria, n. 220 persone hanno seguito corsi sulla sicurezza generale o specifica di varia durata, in particolare sono stati effettuati corsi di formazione e aggiornamento per Preposti, RLS, antincendio, primo soccorso, HACCP, DAE, DPI spazi confinati ed il corso di aggiornamento per i dirigenti ai sensi della sicurezza sul lavoro, per un totale complessivo di circa 1.397 ore;

Nell’ambito delle attività organizzate dalla controllante Bastogi con il Fondir (Fondo paritetico interprofessionale nazionale per la formazione continua dei dirigenti del terziario), sono stati attivati alcuni specifici corsi di formazione che hanno coinvolto i dirigenti del Gruppo:

- formazione sullo sviluppo della leadership: 12 dirigenti per un totale di 384 ore;

- corso di inglese: 12 dirigenti per un totale di 360 ore;

- corso sulla valutazione del rischio criminoso: 6 dirigenti per un totale di 48 ore;

- corso sulla valutazione delle strutture organizzative: 2 dirigenti per un totale di 20 ore.

Con Fondimpresa sono stati inoltre realizzati i seguenti corsi specialistici:

- formazione sull’antiriciclaggio: 9 persone per un totale di 27 ore.

- formazione mirata al miglioramento dei rapporti organizzativi e relazionali interni:

area alberghiera: 17 persone per un totale di 272 ore;

area logistica: 7 persone per un totale di